券商中國
陳銘
2024-11-23 17:22
【環(huán)宇雜談】
樓市供給端還停留在舊的模式，而需求端已是更加挑剔的90后了，這就是當前樓市困局的成因。
李宇嘉
剛剛過去的9月份以及“加長版”的8天長假，樓市的表現(xiàn)不太理想。有人說，假期大家都返鄉(xiāng)或出去旅游去了，哪有人買房？又有人說，現(xiàn)在大家對即時性消費（旅游、餐飲、音樂節(jié)等）感興趣，對拉長周期的消費（比如買房）感興趣不大了；還有人說，節(jié)前政策利好不斷，也沒換來買房人的信心，開發(fā)商降價不斷，樓市問題挺嚴重的。
怎么看待當下樓市？利用假期空閑時間，筆者也去看了幾個新樓盤，發(fā)現(xiàn)看房的人明顯增多了、售樓處的人氣還不錯。盡管“看的人比買的人多”，真正下定金的不多，但這已經(jīng)很不錯了。畢竟，市場預期還在修復中，而很多人都外出游玩的情況下，還有這么多人看房，氛圍還不錯，這是很難得的。記得8月份筆者踩盤時，售樓處都很冷清，營銷人員比看房的人還多。
現(xiàn)在，最缺的是人氣，人氣起來了才能將信心穩(wěn)住。筆者總結(jié)，假期看房的人有這么幾類，要么是“小兩口”看婚房，要么是父母帶著剛參加工作的子女看房，要么是“三代人”看房，想換一套更大的房子，或是小孩到了上學的年齡，想換一套學位房。這些都是真正想要買房的人，或是很迫切地要買房，但普遍的心態(tài)卻是“多看看、再等等”，多方比較、不著急下手。
專家們普遍認為，這些人收入不高、對未來就業(yè)預期不樂觀，“六個錢包”買房，當然要謹慎再謹慎。但我發(fā)現(xiàn)，一個重要的問題被忽視了，那就是大多數(shù)新盤存在某些方面的瑕疵，或是高房價下戶型太緊湊，70-90平方米的房子普遍設(shè)計為三房，客廳或房間太小，或通勤接駁、教育配套、生活設(shè)施等方面存在這樣那樣的不足?？傊嬲屓藵M意的房子還真不多。
也就是說，想買房的人很多，買到理想的房子很難。這還不是說大家挑剔，而是供給端還停留在過去房價上漲時期的供應邏輯，即靠規(guī)劃宣傳、靠營銷手段來營造買房氛圍。但是，戶型設(shè)計往往是Copy過來的，配套服務(wù)設(shè)施不接地氣、名不副實，規(guī)劃目標被過度甚至虛假宣傳。當所有開發(fā)商都本著這樣的邏輯來開發(fā)房子，就形成了“千盤一律”的同質(zhì)化模式。
可謂一俊遮百丑，房價上漲的時候，這些都不是問題。當資產(chǎn)溢價預期沒有了，來售樓處的都是剛需和換房人群，普遍經(jīng)歷過幾輪房價上漲時期的虛假繁榮景象，或在抖音或小紅書聽到過買房秘笈。這就意味著，供給端那種“重營銷、不重實際”的打法玩兒不下去了。但是，供給端的這個模式浸淫太深了，一時半會兒還改變不了，也就導致真正買房的人只能一挑再挑了。
當開發(fā)商都是同質(zhì)化競爭，開發(fā)模式、套路基本一致，面對賣不動的尷尬，也只有降價這一條路了。當價格戰(zhàn)打起來，對購房者來說，那就是看誰的價格更低，這個慘烈的競爭不僅沒有底部，還惡化了市場預期，導致大家“等房價下跌”。值得注意的是，這在政策上也有影子，就是“等政策出臺”。廣州外圍退出了限購，媒體宣傳深圳也要跟隨，于是大家就等待。
確實有一部分人，等待限購退出了，自己有名額購買了，或等利率下降了，月供少一點。但更多的案例則是等政策出臺了，房價見底了，可以進場了。但事實上，政策紓困的空間眼見在收窄和觸頂，政策的邊際效果明顯在減弱，即便是“大放水”也根本無法重復過去那種火熱的行情。但問題是，市場不會理解，他們認為政策沒有達到預期，救市就不會停頓。
本質(zhì)上，這是過去20年（2001-2021年）樓市“單邊上漲”，每有下跌時政策就迫不及待地將其拉起來，從而導致的“政策市”預期，或政策不允許下跌的頑固預期。自媒體和新媒體也往往這么宣傳，近期部分地方也很著急，急于想讓樓市穩(wěn)定下來，強化了這種預期。說白了，供給端還停留在舊的模式，而需求端已是更加挑剔的90后了，這就是當前樓市困局的成因。
（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
本報專欄文章僅代表作者個人觀點。
