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【環(huán)宇雜談】

說(shuō)白了，規(guī)劃藍(lán)圖、建成的商辦、公寓就是給地價(jià)、房?jī)r(jià)“抬轎子”的。

李宇嘉

近日，有一個(gè)朋友咨詢我，某知名房企開發(fā)的商業(yè)廣場(chǎng)，商業(yè)鋪位和辦公樓三至五折售賣，可不可以買？無(wú)獨(dú)有偶，近期筆者線下踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，很多二三線城市商鋪、寫字樓都在大尺度打折銷售，甚至很多公寓類產(chǎn)品淪為“營(yíng)銷贈(zèng)品”了，有的“買一套住宅，直接送一套公寓”。目前，很多城市商辦、公寓在售庫(kù)存的消化周期在5年以上，甚至10年都賣不完。

記得在2016-2018年，全國(guó)樓市一片風(fēng)生水起，不限購(gòu)的商辦、公寓的銷售價(jià)格也水漲船高，賣得相當(dāng)火，熱門項(xiàng)目想買得靠搶。當(dāng)時(shí)宣揚(yáng)“售后返租”的模式，開發(fā)商承擔(dān)兜底的責(zé)任。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，既能分享物業(yè)增值的收益，還能享受隔幾年就會(huì)漲3%的租金收益。于是，投資商辦、公寓的積極性很高，除了個(gè)人投資者外，很多大宗買家一下子就入手幾十套、上百套。

為何現(xiàn)在這類產(chǎn)品淪為棄子？很多人認(rèn)為是這類產(chǎn)品供應(yīng)過(guò)剩，疫情沖擊導(dǎo)致線下開店需求減少。對(duì)商辦需求量大的一些行業(yè)明顯回調(diào)，比如房地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)大廠和出口等相關(guān)行業(yè)。此外，前幾年活躍的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，近期的熱度有所下降等。從表面來(lái)看，確實(shí)如此，比如筆者所居住的區(qū)域，前幾年大廠密集，去年據(jù)說(shuō)為節(jié)約租金成本，搬到更遠(yuǎn)的地方了。

不過(guò)，根本的原因并非是上述供需兩端的問(wèn)題，而是規(guī)劃層面的問(wèn)題，或者說(shuō)城市運(yùn)營(yíng)的模式問(wèn)題。過(guò)去，每一個(gè)要開發(fā)的區(qū)域，不管是產(chǎn)業(yè)新城、高鐵新城、新的CBD或城市副中心等，地方政府都會(huì)規(guī)劃商業(yè)、辦公、公寓等，都要發(fā)展新能源、互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)，甚至要引入世界500強(qiáng)。但是，能不能實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)，先放在一邊。

不過(guò)，這一規(guī)劃藍(lán)圖卻能讓土地賣個(gè)好價(jià)錢，而宏偉的規(guī)劃目標(biāo)也會(huì)成為營(yíng)銷的最佳手法，吸引開發(fā)商搶地、購(gòu)房者搶房，地價(jià)、房?jī)r(jià)自然扶搖直上。所以，也就不奇怪，為啥那么多人投資商辦和公寓，因?yàn)榇蠹叶颊J(rèn)為，要打造高端的產(chǎn)業(yè)、引入高端的企業(yè)，商鋪和寫字樓還怕沒(méi)人租嗎？有招牌靚麗的產(chǎn)業(yè)、企業(yè)進(jìn)駐，還怕公寓租不出去？屆時(shí)租金不漲都難。

土地賣出了高價(jià)、房子賣出了高價(jià)，商辦、公寓的規(guī)劃任務(wù)已經(jīng)完成了大半。至于商辦和公寓能不能賣出去，對(duì)于地方政府（短期政績(jī)）、開發(fā)商（銷售業(yè)績(jī)）已沒(méi)那么重要了。因?yàn)?，?guī)劃的溢價(jià)已體現(xiàn)在地價(jià)和房?jī)r(jià)上了。說(shuō)白了，規(guī)劃藍(lán)圖、建成的商辦、公寓就是給地價(jià)、房?jī)r(jià)“抬轎子”的。甚至可以說(shuō)，只要能抬高地價(jià)、房?jī)r(jià)，商辦過(guò)剩、空置也不是大問(wèn)題。

樓市單邊上漲的上半場(chǎng)，住宅銷售旺盛創(chuàng)造供不應(yīng)求的場(chǎng)景，商辦和公寓也熱銷?！耙?guī)劃藍(lán)圖+營(yíng)銷噱頭”加持下，熱度維持了很多年，掩蓋了供應(yīng)過(guò)剩。住宅熱銷、資產(chǎn)漲價(jià)且可輕松抵押融資，使得開發(fā)商、投資者不在乎空置。筆者就見(jiàn)過(guò)，辦公樓建好了，承諾先行招商，開發(fā)商堂而皇之地造假（寫字樓門口掛上引入企業(yè)的假牌子），放任其空置，專心賣住宅。

進(jìn)入下半場(chǎng)，不管是住宅熱銷，還是規(guī)劃營(yíng)銷，舊的套路都玩不下去了。于是，大面積空置甚至泡沫化的問(wèn)題開始暴露。比如，第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2023年第三季度深圳甲級(jí)寫字樓全市空置率創(chuàng)出歷史新高。同期，北京、上海、廣州同類物業(yè)的空置率也分別達(dá)到19.5%、19.1%、20.9%，均創(chuàng)階段性新高。商辦、公寓物業(yè)“抬轎子”的后果一覽無(wú)余。

既然本來(lái)就是用來(lái)“抬轎子”的，加上開發(fā)商資金鏈緊張，于是清倉(cāng)式甩賣，三至五折銷售，“買住宅、送公寓”等，就再正常不過(guò)了。目前，深圳寫字樓的租金、北京公寓的價(jià)格，都已經(jīng)跌回到了12年前，這是去泡沫、去產(chǎn)能的必然結(jié)果，未來(lái)很多這類產(chǎn)品可能會(huì)面臨“既賣不出去、也租不出去”的窘境。唯有產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、人氣跟上來(lái)，才能破解這個(gè)局面。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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