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繼上海、廣州、深圳接連發(fā)布樓市新政后，北京9月30日也出臺(tái)優(yōu)化樓市政策，涉及限購、信貸等關(guān)鍵政策。優(yōu)化政策發(fā)布后，北京樓市的最新變化備受關(guān)注。

新政后的十一黃金周，證券時(shí)報(bào)·e公司記者走訪了北京地區(qū)的多個(gè)新房項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)較為明顯，樓市預(yù)期逐漸向好。

新房方面，不少項(xiàng)目到訪和成交迎來明顯增長，多個(gè)房企發(fā)布國慶熱銷海報(bào)。二手房方面，市場(chǎng)成交已經(jīng)大幅升溫，但以量換價(jià)仍為當(dāng)前市場(chǎng)主要特點(diǎn)。

樓市止跌回穩(wěn)

10月初的北京，雖然天氣已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)涼，但位于北京南四環(huán)外的森與天成項(xiàng)目接待大廳暖意濃濃，現(xiàn)場(chǎng)有不少潛在購房者前來洽談和咨詢。

10月6日上午，證券時(shí)報(bào)·e公司來到了森與天成項(xiàng)目接待大廳發(fā)現(xiàn)，這里人頭攢動(dòng)，前來咨詢的人很多，有的圍在沙盤前仔細(xì)查看樓盤布局和地理位置，有的則在與銷售人員深入交流，了解項(xiàng)目的規(guī)劃、戶型、優(yōu)惠信息等。

“我們是國企京投發(fā)展的項(xiàng)目，樓盤位于南四環(huán)外，距離地鐵約300米，位置優(yōu)勢(shì)明顯。去年10月開盤至今，87平米小三居僅剩尾房了，低樓層和頂層還有特價(jià)房，600萬元左右，但需要首付隨時(shí)到位。100多平的大三居和四居的改善戶型也賣的很好，因?yàn)榧倨谌颂嗔?，我們講解一次就帶三波客戶。國慶期間，項(xiàng)目也推出了特價(jià)房源，不少房型可以打9成，價(jià)格具有明顯優(yōu)勢(shì)，還有贈(zèng)送面積，所以賣得很好。”在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的一位接待人員告訴記者。

除了央企的樓盤項(xiàng)目外，頭部民企的部分在京項(xiàng)目近期也呈現(xiàn)明顯回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。以五環(huán)外比較有影響力的樓盤龍湖御湖境來說，記者從公司方面最新獲悉，國慶7天，該項(xiàng)目客戶到訪量達(dá)470組，成交達(dá)2億，到訪環(huán)比9月同期提升200%，成交超230%?！斑@源于此次政策釋放了很大一部分北京改善性住房需求，激活了內(nèi)城老破小客戶、盤活了整個(gè)市場(chǎng)，樓市止跌回穩(wěn)效應(yīng)凸顯?！饼埡瘓F(tuán)北京相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者。

該人士還表示，不僅是御湖境項(xiàng)目，公司在昌平回龍觀的觀萃項(xiàng)目也在新政出臺(tái)后，吸引了大量潛在購房者。僅10.1就有10組客戶當(dāng)場(chǎng)成交，10.1-10.6期間日均到訪客戶接近100組，環(huán)比提升超50%；日均成交5套以上，周期內(nèi)交出32套?！按舜谓凳赘逗蜕绫Ｄ晗拚{(diào)整政策解決了購房者資質(zhì)和支付能力等問題?？梢哉f，新政給低迷的市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心針。十一期間，北京龍湖各項(xiàng)目也出臺(tái)線上直播專屬折扣、線下到訪抽獎(jiǎng)、成交專屬補(bǔ)貼等活動(dòng)?！?p>整體看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，假期前幾日，新政發(fā)布后，市場(chǎng)反應(yīng)迅速，前期意向客戶迅速下定，北京多個(gè)房企發(fā)布熱銷海報(bào)。隨著假期外出旅游影響，案場(chǎng)來訪及認(rèn)購隨之有所回落；假期末回京返程帶動(dòng)案場(chǎng)人流量明顯回升。從項(xiàng)目表現(xiàn)來看，市場(chǎng)依然延續(xù)分化，朝陽、海淀、通州、昌平等區(qū)域市場(chǎng)更為活躍，客戶更為青睞性價(jià)比高項(xiàng)目，尾盤項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)一般。

二手房成交激增

除了新房市場(chǎng)外，北京地區(qū)的二手房市場(chǎng)變化同樣備受關(guān)注。在北京南三環(huán)附近的鏈家和我愛我家門店外，e公司記者觀察到，中介人士進(jìn)進(jìn)出出，忙著接聽電話或接待客戶，這意味著帶看活動(dòng)已經(jīng)明顯增。

“9月30日出的政策，假期約看明顯增多，我今天就約了6波，咨詢賣房的人也多了起來，國慶前三天北京地區(qū)的成交就超1500套，這個(gè)還是很提振信心的?！币晃绘溂抑薪槿耸扛嬖V記者，“房?jī)r(jià)方面，今年二手房?jī)r(jià)格下跌了30%，尤其是價(jià)格低的很快成交，以量換價(jià)仍是當(dāng)前市場(chǎng)的主要特點(diǎn)?！?p>中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，北京樓市國慶長假成交量持續(xù)升溫。國慶期間，二手房市場(chǎng)成交大約分別為650套、450套、400套、600套、700套、1000套和1000套，整體看，假期7天北京二手房實(shí)際成交有望突破5000套左右。

“2022年國慶北京二手房成交約3500套，去年成交約2000套，而今年在930政策影響下，實(shí)際二手房市場(chǎng)成交上漲幅度超過150%。這原因是新政帶來的窗口期井噴影響。但樓市成交依然以價(jià)換量，不論是新房還是二手房，特別是新建住宅，大部分成交集中在少量?jī)r(jià)格明顯調(diào)整的項(xiàng)目中。預(yù)計(jì)10月下半月網(wǎng)簽成交量會(huì)明顯升高，市場(chǎng)整體在金9成色不足的情況下，10月有望明顯升溫，可謂銀十有望。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)e公司記者表示。

北京鏈家研究院院長高原表示，十一北京住房市場(chǎng)火熱，止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯?！案鶕?jù)鏈家成交數(shù)據(jù)來看，十一期間二手房成交熱度較高，與去年同期相比較，成交數(shù)量則增長近兩倍。二手帶看相較去年同期增長五成，新咨詢客戶同樣增長近五成，體現(xiàn)出在政策激發(fā)下新近入市的客戶較多。從客源端角度來看，相較去年同期，十一期間二手新咨詢客戶量增長45%，顯示出在政策激發(fā)下，更多買家由觀望心態(tài)轉(zhuǎn)為實(shí)際購置行為。”

政策持續(xù)優(yōu)化

繼上海、廣州、深圳接連發(fā)布樓市新政后，北京9月30日也出臺(tái)優(yōu)化樓市政策，從降低存量房貸利率、下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支持力度、調(diào)減非京籍家庭購房社?；騻€(gè)稅繳納年限、調(diào)整通州區(qū)住房限購政策、取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)等方面出臺(tái)優(yōu)化措施。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次北京政策最受關(guān)注的是限購政策的放松。過去北京對(duì)非北京戶籍的購房者落實(shí)了5年社保繳納要求，而現(xiàn)在調(diào)整為認(rèn)購五環(huán)外的社保年限為2年，而五環(huán)內(nèi)為3年。北京此次針對(duì)通州區(qū)，明確將通州區(qū)的購房口徑和全市口徑統(tǒng)一，這也意味著通州后續(xù)購房政策執(zhí)行全市的標(biāo)準(zhǔn)，也意味著通州購房政策大幅度放寬。北京此次政策，表明各地充分用好地方政府調(diào)控自主權(quán)，對(duì)于四季度樓市政策的消化、市場(chǎng)的提振等都發(fā)揮了積極的作用。

“北京出臺(tái)政策相對(duì)謹(jǐn)慎，本次限購政策也是全國最后一個(gè)城市出臺(tái)，相比上海和深圳的政策，北京的限購調(diào)整幅度相對(duì)小，從北京市場(chǎng)的實(shí)際情況出發(fā)。從全國市場(chǎng)看，未來還有政策空間。整體看，從國家到地方，政策力度非常大，系列新政穩(wěn)定房地產(chǎn)的決心已經(jīng)充分表現(xiàn)，未來只要房地產(chǎn)不穩(wěn)定，更多的政策肯定還會(huì)出臺(tái)，國家推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的決心之大已超出預(yù)期?！睆埓髠?duì)e公司記者表示。

從官方消息看，政策效果已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。10月5日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布消息，九月底以來，各地陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整措施，市場(chǎng)積極反應(yīng)。國慶期間，反映購房意愿的看房量、到訪量大幅上升，多地商品房銷量出現(xiàn)不同程度增長，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)。

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，國慶節(jié)假期以來，參加促銷的大部分項(xiàng)目到訪量同比增長50%以上。如10月1日至3日中午，北京市新房帶看量較去年同期增加92.5%、認(rèn)購量提高2倍，二手房帶看量較去年同期增加104.1%。

高原表示，從市場(chǎng)反饋看，新房及二手市場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo)均有較為顯著增長，市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)較為明顯且有望延續(xù)。“有關(guān)會(huì)議精神及北京政策調(diào)整為市場(chǎng)注入更多信心。賣家信心增強(qiáng)、拋售減少，買家觀望情緒減弱、加速入市，在信心支持之下，市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼；而從帶看、新咨詢客戶等前瞻指標(biāo)來看，當(dāng)前市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)且能夠持續(xù)，隨著普宅、公積金等政策的進(jìn)一步跟進(jìn)，預(yù)計(jì)后續(xù)北京市場(chǎng)將延續(xù)良性走勢(shì)?！?