證券時報網
吳曉輝
2024-11-23 13:55
證券時報記者 張達
房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展事關人民群眾的切身利益和經濟金融大局，今年以來，國家出臺了一系列有力措施穩(wěn)地產，特別是近日再次出臺一攬子房地產新政，顯示出穩(wěn)樓市的巨大決心。在“穩(wěn)市場、防風險、促轉型”的政策導向下，面對行業(yè)的深度調整，上市房企不斷加強風險管理和資金控制，持續(xù)壓降有息負債，改善資產負債結構，去杠桿取得一定成效，融資成本邊際改善。
同時，在房地產開發(fā)業(yè)務承壓背景下，上市房企加快多元化轉型步伐，重點房企經營性業(yè)務對業(yè)績貢獻持續(xù)提升。面對行業(yè)發(fā)展新形勢，多家上市房企表示將牢牢守住風險防控底線，持續(xù)強化現金流管理，積極探索高質量發(fā)展新模式。
接受證券時報記者采訪的業(yè)內人士認為，國慶假期前多項政策集中落地，給市場帶來了積極效果，“銀十”開局表現超預期，市場止跌回穩(wěn)跡象非常明顯。預計10月市場銷售數據將出現明顯增長，核心城市政策持續(xù)跟進，有望帶動核心市場率先筑底企穩(wěn)。
房企去杠桿取得一定成效
上半年，面對行業(yè)持續(xù)深度調整，上市房企在緊抓銷售回款的同時，及時優(yōu)化債務結構，嚴控負債規(guī)模，去杠桿取得一定成效。
Wind數據顯示，截至6月末，A股房地產板塊資產負債率為75.18%，較去年底下降1.15%，較去年同期下降3.3%。其中，房地產開發(fā)板塊資產負債率為75.28%，較去年底下降1.15%，較去年同期下降3.32%。
不僅資產負債率有所下降，上市房企有息負債規(guī)模也進一步縮減。截至6月末，A股房地產板塊有息負債合計為3.25萬億元，較去年底減少473.52億元，較去年同期減少3617.49億元。其中，房地產開發(fā)板塊有息負債合計為3.22萬億元，較去年底減少了468.28億元，較去年同期減少了3607.47億元。
港股上市房企的資產負債率也明顯下降。截至6月末，房地產板塊資產負債率為65.91%，較去年底下降0.27%，較去年同期下降7.91%；房地產開發(fā)板塊資產負債率為66.34%，較去年底下降0.29%，較去年同期下降7.99%。
政策助力行業(yè)風險緩釋
房地產領域的風險化解離不開政策的有力支持。今年1月，住建部和金融監(jiān)管總局聯合發(fā)文，指導各地建立城市房地產融資協調機制，精準支持房地產項目融資。截至目前，商業(yè)銀行已審批“白名單”項目超過5700個，審批通過融資金額達1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。
在協調機制帶動下，金融機構對房地產行業(yè)的支持力度也在不斷擴大。截至8月末，今年的房地產開發(fā)貸款較年初實現正增長，扭轉了房開貸下滑的態(tài)勢；房地產的并購貸款和住房租賃貸款也分別增長14%和18%。
萬科在半年報中表示，上半年，公司積極利用金融支持政策，推動融資模式轉型，獲得金融機構大力支持。集團合計新增融資、再融資612億元，其中新增融資的綜合成本3.66%；經營性物業(yè)貸合計落地219億元；“白名單”項目申報175個；銀團貸款有序推進，5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款；6月落地交通銀行65億元固融資產包融資。證券時報記者了解到，目前，萬科今年到期的境內外公開債已經全部還清。
上半年，上市房企通過各類融資工具優(yōu)化債務結構，融資成本邊際改善。國金證券研報顯示， 截至6月末，17家重點房企平均融資成本4.09%，較去年底下降24bp。綠城、濱江、華潤、華發(fā)、越秀的融資成本降幅超過30bp。頭部央企的融資成本均已降至3.2%～3.3%。
在房企融資政策持續(xù)優(yōu)化、項目“白名單”持續(xù)推進帶動下，房企資金狀況有所改善。國家統(tǒng)計局的數據顯示，1～8月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金累計同比降幅已連續(xù)5個月收窄，較年初收窄3.9個百分點?？硕鹧芯恐行臄祿@示，三季度65家典型房企融資總量同比降幅收窄至16%，環(huán)比則上升17%。
向新模式轉型發(fā)展
步伐加快
上半年，在房地產開發(fā)業(yè)務承壓的背景下，上市房企加快多元化轉型步伐，向新發(fā)展模式積極探索。多家提前布局商業(yè)、長租公寓、物業(yè)等經營性業(yè)務的房企，經營性業(yè)務對業(yè)績的貢獻持續(xù)提升。
其中，龍湖集團上半年經營性收入達131億元，同比增長7.6%，對集團整體收入的貢獻占比達28%；經營性業(yè)務的毛利率超50%、凈利率超25%，對集團的利潤貢獻更提升至80%以上?！鞍凑者@個速度，我們預計在2028年底，集團的經營性收入占比能夠過半。到那時，整個業(yè)務模式可以說切換到了新的發(fā)展模式?！饼埡瘓F董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平在中期業(yè)績發(fā)布會上說。
“目前為止，華潤置地整個資產管理規(guī)模約4500億元，而且經營性不動產營收占比超過了25%，利潤占比可能更高，說明華潤置地轉型業(yè)務呈現蓬勃壯大的狀態(tài)?！比A潤置地執(zhí)行董事、董事會主席李欣在中期業(yè)績發(fā)布會上回答證券時報記者提問時表示，華潤置地已成功實現從住宅第一增長曲線向商業(yè)第二增長曲線的跨越，接下來還將圍繞生態(tài)圈要素業(yè)務，在城市代建、場館運營、租賃住房三個細分賽道上重點發(fā)力，全面推動城市運營商戰(zhàn)略定位的落地。
金地集團董事長徐家俊近日在中期業(yè)績說明會上回答記者提問時表示，盡管當前市場依然承壓，但房地產作為國民經濟的支柱產業(yè)地位不變，預計在從中央到地方的多項政策支持引導下，房地產市場將逐步恢復平穩(wěn)，在中長期保持健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。面對行業(yè)發(fā)展新形勢，公司將牢牢守住風險防控底線，持續(xù)強化現金流管理，全面提升經營管理質效，積極探索高質量發(fā)展新模式。
在政策持續(xù)發(fā)力和房企積極轉型“自救”努力下，1～8月，全國新房銷售面積和銷售額、房企到位資金、房屋新開工面積等多指標同比降幅均繼續(xù)收窄。值得注意的是，9月底以來出臺的新一輪房地產支持政策有效提振了市場信心，國慶假期重點城市樓市明顯升溫。
“一系列新政有利于房地產市場筑底企穩(wěn)?！敝袊嗣翊髮W國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大告訴記者，降低存量房貸利率、統(tǒng)一首二套房首付比例等需求端新政，有利于擴大改善性住房需求，進一步提振住房消費，從需求端去庫存，促進經濟增長?！敖鹑?6條”和經營性物業(yè)貸款支持政策延期、支持收購房企存量土地等供給端新政，有利于減輕償還壓力、盤活存量資產，緩解資金壓力，進一步化解房企債務風險。
