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隨著三季報(bào)披露結(jié)束，房企今年的業(yè)績(jī)走勢(shì)已經(jīng)基本落定。市場(chǎng)深度盤(pán)整近三年，房企業(yè)績(jī)?nèi)栽诔掷m(xù)下行。

根據(jù)東方財(cái)富統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至10月31日，A股上市的84家房企中，營(yíng)業(yè)收入同比下滑的共有58家，凈利潤(rùn)同比下滑的則有65家。在凈利潤(rùn)下滑的房企中，虧損額最高的是頭部房企萬(wàn)科，虧損額高達(dá)179.4億元；金科、首開(kāi)、金地分列2、3、4位，虧損額分別是53.32億元、42.83億元、34.1億元。

按照房企慣常的結(jié)算周期，今年前三季度結(jié)算的項(xiàng)目多數(shù)是在2022年前后所摘得的土地，其時(shí)雖然已有房企陸續(xù)出險(xiǎn)，但頭部房企仍在逆勢(shì)擴(kuò)張，隨著價(jià)格體系被重構(gòu)，房企的利潤(rùn)空間持續(xù)壓縮，計(jì)提減值也在持續(xù)加大，利潤(rùn)損失很大部分的原因來(lái)自于此。另外，近年來(lái)房企規(guī)模在持續(xù)收縮，這在客觀上也壓縮了利潤(rùn)。

業(yè)界普遍認(rèn)為，由于高價(jià)地的結(jié)算還未結(jié)束且房企的規(guī)模仍未探底，房企利潤(rùn)在短期內(nèi)仍難以得到改善。

積極的方面是，今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)刺激政策不斷，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步筑底。9月以來(lái)，多個(gè)部門(mén)提出了“一攬子”配套政策提振房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少城市也進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整了樓市政策，包括調(diào)整限購(gòu)、放開(kāi)商品住房轉(zhuǎn)讓限制、提高住房公積金貸款額度等。這些政策的合力，有望為房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)帶來(lái)正面的變化。

利潤(rùn)承壓

今年前三季度，房企的營(yíng)收和利潤(rùn)表現(xiàn)均不容樂(lè)觀。

根據(jù)東方財(cái)富統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至10月31日，A股上市的84家房企中只有26家房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)，而且均為規(guī)模較小的房企，例如深振業(yè)今年前三季度營(yíng)業(yè)收入同比上升482%，錄得48.28億元的營(yíng)收；衢州發(fā)展則錄得141.2億元營(yíng)收，同比上漲279.28%。

這并不難理解。這類(lèi)房企所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量有限，受到結(jié)算周期波動(dòng)的影響較大，因此會(huì)呈現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入大起大落的現(xiàn)象。

與此同時(shí)，頭部房企的營(yíng)收則普遍有所收縮。例如，萬(wàn)科今年前三季度實(shí)現(xiàn)2199億元營(yíng)收，同比下滑24.25%；綠地控股營(yíng)收則為1601億元，下滑幅度高達(dá)36.87%。

過(guò)去幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在觸及18萬(wàn)億元的高位后規(guī)模持續(xù)下行。2023年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為11萬(wàn)億元。在此期間，房企也跟隨行業(yè)形勢(shì)持續(xù)“降速”，營(yíng)收下滑即是一個(gè)明顯的趨勢(shì)性指標(biāo)。

在利潤(rùn)表現(xiàn)方面，多數(shù)房企也并不理想。根據(jù)東方財(cái)富統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，A股上市的84家房企中共有40家房企錄得虧損，已經(jīng)接近半數(shù)。在這些錄得虧損的房企中，不乏曾經(jīng)的頭部房企，例如萬(wàn)科、金地等。

這些房企虧損的原因大致類(lèi)似。萬(wàn)科在公告中解釋稱(chēng)，虧損的主要原因是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑、計(jì)提減值、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損以及部分資產(chǎn)交易和股權(quán)處置的交易價(jià)格低于賬面值等。

在實(shí)現(xiàn)盈利的44家房企中，保利發(fā)展利潤(rùn)額最高，今年前三季度共錄得78.13億元的凈利潤(rùn)，招商蛇口利潤(rùn)表現(xiàn)也不錯(cuò)，共實(shí)現(xiàn)26.01億元的利潤(rùn)。這兩家央企是A股上市房企中僅有兩家凈利潤(rùn)超過(guò)20億元的房企。除此以外，還有7家房企利潤(rùn)額在10億元以上。

需要指出的是，即便是實(shí)現(xiàn)盈利的房企，多數(shù)利潤(rùn)表現(xiàn)也在持續(xù)下滑。例如，保利發(fā)展凈利潤(rùn)同比下滑41.23%，招商蛇口下滑幅度為31%，新城控股的下滑比例則為41.3%。

緩慢修復(fù)

營(yíng)收、利潤(rùn)雙降已經(jīng)成為房企近幾年的常態(tài)。市場(chǎng)關(guān)注的是，在利好政策的促進(jìn)和催化下，房企的業(yè)績(jī)報(bào)表能否跟隨修復(fù)，這也是房地產(chǎn)行業(yè)是否復(fù)蘇的關(guān)鍵信號(hào)。

從今年房企的銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，房企營(yíng)收和利潤(rùn)總額的表現(xiàn)在短時(shí)間內(nèi)可能仍將承壓。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，TOP100房企銷(xiāo)售總額為34599.95億元，同比下降34.7%。此外，前十月銷(xiāo)售總額超千億元的房企有7家，較去年同期減少7家，百億房企73家，較去年同期減少27家。

銷(xiāo)售額仍然下滑，房企營(yíng)收就難以扭轉(zhuǎn)。一位地產(chǎn)央企的總部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“今年我們的利潤(rùn)考核要求仍然是要有增長(zhǎng)，但規(guī)模持續(xù)往下掉，而且現(xiàn)在的毛利率能到10%就不錯(cuò)了，說(shuō)實(shí)話今年維持和去年同樣的利潤(rùn)額，壓力都非常大?！?/p>

一位頭部房企的人士也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)現(xiàn)在不是最看重的部分了。如果調(diào)價(jià)有利于去化，我們也會(huì)選擇隨行就市犧牲利潤(rùn)，畢竟現(xiàn)金流更重要，只有現(xiàn)金夠穩(wěn)才能繼續(xù)活下去。”

因此，房企營(yíng)收和利潤(rùn)表的修復(fù)，主要取決于房企規(guī)模能否穩(wěn)住，以及價(jià)格體系是否還會(huì)被重構(gòu)。從當(dāng)前券商機(jī)構(gòu)分析的數(shù)據(jù)來(lái)看，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)，但仍將持續(xù)筑底。

中金在近期的一份研報(bào)中就分析表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售量、價(jià)表現(xiàn)壓力仍大。此前出臺(tái)的房地產(chǎn)政策帶動(dòng)了一、二手房總銷(xiāo)量整體平穩(wěn)，但未能改變新房銷(xiāo)售占比走低、房地產(chǎn)投資疲弱以及房?jī)r(jià)持續(xù)下探的態(tài)勢(shì)。

中金認(rèn)為，如要達(dá)到“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)需財(cái)政政策發(fā)力，一方面是需求側(cè)帶動(dòng)居民就業(yè)和收入預(yù)期回暖，另一方面，在供給側(cè)集中資源收儲(chǔ)一、二線城市已建成未出售的新房和“以舊換新”家庭的舊房，從而達(dá)到“消化存量”目標(biāo)，或是行之有效的舉措?！翱紤]到成交結(jié)構(gòu)和價(jià)格走勢(shì)仍有慣性，2025年房地產(chǎn)投資或仍將承壓，但強(qiáng)政策有望帶動(dòng)跌幅收窄?！?/p>

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水則表示，當(dāng)前行業(yè)長(zhǎng)短周期均處于換擋期，存貨去化和變現(xiàn)能力受到極大影響，房企利潤(rùn)表修復(fù)有待市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)出清和復(fù)蘇。

劉水續(xù)稱(chēng)，9月底中央系列舉措有效地提振了市場(chǎng)信心，若各項(xiàng)政策加力并較快落實(shí)，四季度市場(chǎng)有望迎來(lái)邊際改善，但由于影響居民置業(yè)能力及置業(yè)意愿的收入、就業(yè)等中長(zhǎng)期因素轉(zhuǎn)變需要一定時(shí)間，因此預(yù)計(jì)市場(chǎng)短期仍延續(xù)筑底行情。考慮到近兩年土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷后地價(jià)相對(duì)較低，部分房企受益于優(yōu)質(zhì)地塊結(jié)轉(zhuǎn)仍有可能率先修復(fù)利潤(rùn)表。