券商中國
胡飛軍
2024-11-27 13:27
“最近成交量還可以，房價也漲了一些，相較九月底平均上漲30萬左右?！?/p>
談起最近的二手房行情，北京中介張陽(化名)感慨頗多。張陽是北京某中介品牌的五星店經(jīng)理，門店所在片區(qū)屬于北京的熱門板塊。近一個月來，張陽明顯感覺到，片區(qū)看房人數(shù)、看房量都大幅增加，更顯著的變化是，小區(qū)漲價成交的房源數(shù)量，明顯增多了。
購房者李女士也有所體會，“小區(qū)同戶型房源，現(xiàn)在的掛牌價，比前兩個月漲了40萬。”
自九月底降準(zhǔn)、降息、降首付等政策發(fā)布以來，一大波樓市利好政策紛至沓來，直接刺激了市場情緒，其中尤以一線城市最為顯著。以北京為代表的多個核心城市，部分小區(qū)似乎正出現(xiàn)漲價趨勢，業(yè)主在掛牌房源時信心明顯增強，議價空間也在縮小。
漲聲再起
張陽的門店位于北京市西城區(qū)二環(huán)附近，屬于比較熱門的學(xué)區(qū)板塊，也是當(dāng)?shù)乜捶苛髁亢艽蟮钠瑓^(qū)。
自十月份以來，張陽明顯感覺到，門店附近小區(qū)成交量變大了，房價議價空間也在縮小。“10月小區(qū)成交量不少，進入11月可簽約的房源數(shù)量少了，但成交價在上行，整體趨勢是往上走的?！?/p>
據(jù)其展示給記者的一份成交單，11月份以來，門店附近一小區(qū)已成交近30套，基本每天都有單子成交。較熱門的成交房源，多為30平方米左右的超小戶型房源，不少家長都是為了學(xué)區(qū)才入手。
從價格上看，近期房源成交價和掛牌價之間的價差，較此前有所縮小。比如月初有房源報價286萬、最終成交價266萬，買賣雙方價格博弈的空間在20萬左右；而這兩天成交的房源，有房源報價295萬、成交價290萬，還有房源報價305萬、成交價303萬，整體議價空間縮小。
從成交周期看，不少房源掛牌僅兩天便成交，也有一些掛牌近一年的老房源，借著這波熱度順利賣掉了。
“這個小區(qū)比較熱門，主要有三個原因，一是總價比較低，同等價位在這個位置能買的房，這個小區(qū)算樓齡比較新的；第二是位置比較核心，第三是整體配套比較好，附近有學(xué)區(qū)、商務(wù)區(qū)等。”張陽表示。
在北京，上述情況并非個案，“我今天新增了四個客戶，都有點忙不過來了?！眲?化名)所在門店位于北京朝陽區(qū)，據(jù)他介紹，門店附近的某個大型小區(qū)，近期成交也出現(xiàn)了升溫態(tài)勢。
“最近的成交案例中，幾乎沒有降價的，有些戶型成交價比10月份還高，10月門店所在片區(qū)共成交了58套，而11月截至25日已經(jīng)成交了67套。”劉為感嘆稱，這兩個月熱門小區(qū)二手房成交太快了，有庫存的優(yōu)質(zhì)房源數(shù)量也在減少，相應(yīng)地價格端也出現(xiàn)了起伏。
他舉例稱，小區(qū)同戶型的房源，之前總價在480萬左右，最近購房者提價到500萬都不行，剛成交的一套房，最終價格為513萬。“雖然有漲價案例，但如果將時間拉長，現(xiàn)在距離小區(qū)曾經(jīng)的房價高點還很遠(yuǎn)。這之前房價降了一年多，現(xiàn)在屬于把之前降的補回來，但仍屬于近幾年的價格低點?！?/p>
對后續(xù)的市場走勢，劉為抱有觀望態(tài)度。他認(rèn)為，目前的熱門小區(qū)成交量確實比較大，房價走勢則平穩(wěn)中微漲，但如果成交量持續(xù)走高，加上后續(xù)面臨入學(xué)季，是否會明顯漲價就不好說了。
在北京市昌平區(qū)另一高流量小區(qū)，附近中介門店的人員也表示，近期門店成交的二手房源中，漲價案例有所增多，相較于此前的8、9月份，近兩個月同戶型房源大約漲價10萬～20萬左右。
本輪市場變化起自九月底，且政策多輪次、密集性釋放，到十一月還有新政釋出。
11月18日，北京市正式發(fā)文宣布，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，個人出售2年以上(含2年)住房的，免征增值稅；個人家庭購買面積140平方米及以下住房，減按1%的稅率征收契稅。
取消非普房標(biāo)準(zhǔn)、降首付、降利率等一系列政策，共同點燃了一線樓市的市場熱情。
高端小區(qū)漲價更為明顯
前述幾個漲價小區(qū)案例，在北京是否是普遍現(xiàn)象？其他城市表現(xiàn)又如何？
日前，克而瑞發(fā)布了一份二手房價報告，顯示10月份北京、合肥、上海、重慶、蘇州等幾個城市，均有過半小區(qū)房價環(huán)比出現(xiàn)上漲。其中，北京天通苑、四惠、望京等不少流量小區(qū)，成交價格均出現(xiàn)環(huán)比轉(zhuǎn)增。
據(jù)悉，該報告選取的樣本是北京、上海等12個典型城市的二手房小區(qū)，且各小區(qū)近兩個月交易量均大于5套，屬于交易頻次本身比較高的小區(qū)，購房需求會高于城市平均值，但仍能反映一定趨勢性特征。
不過，并非所有城市的典型小區(qū)都在漲價，在武漢、南京、廣州等地，房價環(huán)比上漲的小區(qū)，占比均不足四成。其中，武漢、南京是近年來房價下跌較為顯著的城市，市場信心恢復(fù)相對較慢。
分小區(qū)類型看，房價越高的小區(qū)，“漲價概率”越高。報告表示，10月份，在統(tǒng)計的樣本小區(qū)中，剛需、改善、高端類小區(qū)，分別有45%、47%和50%的小區(qū)成交價格環(huán)比上漲。
同時，改善和高端小區(qū)議價空間均有收窄，高端小區(qū)表現(xiàn)更為明顯，賣方信心明顯提升。典型如上海大寧慧芝湖，2024年下半年掛牌參考價在10萬元/平方米左右，10月份成交10套，成交均價達到8.7萬元/平方米，環(huán)比上升5%，據(jù)此計算，議價空間已收窄至13%。
此外，部分剛需小區(qū)因為前期跌幅較大，如今議價空間也在快速收窄。在前述樣本小區(qū)中，有二成剛需小區(qū)房價觸底反彈，且有小區(qū)房價漲幅達到20%，這類小區(qū)多為各城市的低價觸底項目，房價變動敏感，即便現(xiàn)在價格有所上漲，也可能只有歷史高點的一半。
相較于新房，二手房價表現(xiàn)更能反映市場趨勢，被業(yè)內(nèi)視為行業(yè)動向的先行指標(biāo)。
從前述報告可見，受房地產(chǎn)利好政策影響，當(dāng)下多個核心城市的二手房價格，確實有反彈趨勢，不過因前期跌幅較大，如今房價的微幅上漲，還未達到大幅扭轉(zhuǎn)市場價格走勢的效果。
克而瑞表示，10月份全國，一二手房價降幅有所收窄，不僅近半小區(qū)房價出現(xiàn)回升，尤為可喜的是，成交價正在向上靠近掛牌價，賣方信心有所回升。從結(jié)構(gòu)性分布看，高端小區(qū)中房價上漲比例更高，剛需類小區(qū)中，也有大量低價小區(qū)迎來較大幅度的觸底反彈。
國統(tǒng)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，近期房價環(huán)比降幅收窄，市場預(yù)期進一步改善，其中二手房更為突出，10月份有11個城市房價環(huán)比轉(zhuǎn)增，是2023年下半年以來，二手房房價環(huán)比上升城市最多的一個月。
市場熱度能持續(xù)多久？
二手房價出現(xiàn)回暖信號，回應(yīng)了調(diào)控政策的有效性，但這波熱度能持續(xù)多久，仍令業(yè)內(nèi)存疑。
“二手房價的漲勢，目前出現(xiàn)積極變化，但是否能形成新一輪市場博弈，還需觀察政策效應(yīng)的持續(xù)發(fā)酵，以及不同城市的市場反應(yīng)?！摈朐u居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪告訴第一財經(jīng)。
從最新成交數(shù)據(jù)看，進入11月份以來，二手房成交量雖保持上漲趨勢，但有放緩的苗頭。
據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年第47周，重點10城二手住宅成交量為20116套，環(huán)比下降4.58%，同比上升23.12%。從累計成交來看，2024年11月截至24日，重點10城二手住宅成交70323套，較10月同期上升29.41%，較去年11月同期上升19.27%。
“近兩周，重點城市的二手房成交量，環(huán)比連續(xù)小幅回落，但成交量絕對值仍處于年內(nèi)較高水平?！摈朐u居住大數(shù)據(jù)研究院表示，9月底以來的政策效應(yīng)仍在，預(yù)計短期內(nèi)仍然具有釋放空間。
后續(xù)，二手房以及整個新房市場，回暖的持續(xù)性如何？是否還有政策空間？
“市場回暖的可持續(xù)性需要審慎看待，政策紅利及市場自我調(diào)價能力能否持續(xù)釋放，是決定市場未來走向的關(guān)鍵因素。”關(guān)榮雪表示，當(dāng)前政策主要集中在短期刺激措施上，若要實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展，需要在住房保障、融資環(huán)境等方面進行系統(tǒng)性改革。
關(guān)榮雪認(rèn)為，目前樓市政策釋放已經(jīng)較為充分，未來的重點在于政策落實。此外，地方政府還有多項儲備政策，比如打通“以舊換新”鏈條、降低人才購房門檻、加大人才購房補貼等，以進一步刺激市場，經(jīng)濟環(huán)境的改善也仍有調(diào)整優(yōu)化空間。
中指研究院研究副總監(jiān)李益峰告訴第一財經(jīng)，短期來看，926新政效果持續(xù)性強于以往，相關(guān)政策在釋放改善性需求上進一步發(fā)力，有助于房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖。但整體來看，市場恢復(fù)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，若各項政策落實到位，房地產(chǎn)有望實現(xiàn)從階段性回穩(wěn)到持續(xù)性“止跌回穩(wěn)”的轉(zhuǎn)變。
在李益峰看來，當(dāng)下需求端還存在部分政策空間，但預(yù)計繼續(xù)優(yōu)化的可能性有限，比如一線城市限購繼續(xù)優(yōu)化的相關(guān)政策、核心城市購房與落戶關(guān)聯(lián)的相關(guān)政策、繼續(xù)降息的相關(guān)政策等。而供應(yīng)端收儲存量房、危舊房改造、盤活閑置土地等相關(guān)政策，是推動市場改善的關(guān)鍵。
