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央企華僑城也開始退地了。

近日，華僑城發(fā)布公告稱，其子公司武漢天創(chuàng)置業(yè)有限公司(下稱“天創(chuàng)置業(yè)”)持有的武漢市洪山區(qū)楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)一宗土地，約105.32畝，原計(jì)劃建設(shè)成為集高端產(chǎn)業(yè)聚集的地鐵上蓋TOD項(xiàng)目。

根據(jù)公告，這宗地塊將綜合考量產(chǎn)業(yè)招商及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，政府部門擬通過“收、調(diào)、供”聯(lián)動(dòng)方式對(duì)TOD項(xiàng)目土地進(jìn)行收儲(chǔ)，并將原商辦為主、住宅為輔的建設(shè)指標(biāo)，調(diào)整為住宅為主、商辦為輔，調(diào)規(guī)后的土地進(jìn)行公開市場(chǎng)招拍掛。

華僑城進(jìn)軍武漢洪山區(qū)楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)已有時(shí)日。2018年12月，天創(chuàng)置業(yè)以底價(jià)52億元拿下楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)地塊，面積約14萬平方米，樓面價(jià)5932元/平方米。拿地之后，隨著武漢市場(chǎng)持續(xù)下行，華僑城的開發(fā)也逐漸停滯。

此番收儲(chǔ)之后，華僑城也表示，天創(chuàng)置業(yè)計(jì)劃通過招拍掛方式參與調(diào)規(guī)后的土地競(jìng)買。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，商務(wù)地塊回爐再造為住宅地塊重新進(jìn)行出讓的情況已經(jīng)不罕見，越秀地產(chǎn)此前在廣州的一宗地塊也通過類似的方法進(jìn)行調(diào)規(guī)。

保留繼續(xù)開發(fā)可能性

華僑城此次退地，并未公布實(shí)際的補(bǔ)償方式。

在公告中，華僑城表示，本次收儲(chǔ)地塊所涉收儲(chǔ)補(bǔ)償金額擬根據(jù)武漢市土地整理儲(chǔ)備單位委托第三方土地資產(chǎn)評(píng)估公司出具的土地價(jià)值評(píng)估執(zhí)行，最終金額以政府評(píng)估結(jié)果和審計(jì)意見為準(zhǔn)，收儲(chǔ)地塊實(shí)測(cè)面積有變化的，按實(shí)測(cè)面積計(jì)算收儲(chǔ)補(bǔ)償總額。

實(shí)際上，這宗地塊華僑城保留了繼續(xù)開發(fā)的可能性。

在公告中，天創(chuàng)置業(yè)計(jì)劃通過招拍掛方式參與調(diào)規(guī)后的土地競(jìng)買。華僑城還強(qiáng)調(diào)，本次TOD項(xiàng)目土地收儲(chǔ)及重新供地，若后續(xù)公司通過招拍掛競(jìng)得土地，將有助于增強(qiáng)公司流動(dòng)性，改善貨源結(jié)構(gòu)，提高公司運(yùn)營(yíng)和管理效率，符合公司整體發(fā)展戰(zhàn)略需要。同時(shí)，如后期未能競(jìng)得土地，公司仍能獲取收儲(chǔ)補(bǔ)償款，實(shí)現(xiàn)商辦土地資產(chǎn)盤活。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，過去出讓土地的規(guī)劃條件已經(jīng)無法適應(yīng)當(dāng)下開發(fā)商的開發(fā)能力以及商辦供大于求的現(xiàn)狀。在此背景下，選擇對(duì)土地原有規(guī)劃條件進(jìn)行調(diào)整，不僅有利于開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，也是對(duì)近期有關(guān)部門關(guān)于盤活存量土地政策的落實(shí)。

華僑城一度對(duì)這個(gè)項(xiàng)目寄予厚望。根據(jù)公開資料，這個(gè)項(xiàng)目曾被命名為“華僑城·歡樂天際”，其最初規(guī)劃350米天際塔樓、藝術(shù)人文公館、主題化獨(dú)棟企業(yè)公館、城市精英輕奢公寓、場(chǎng)景化城市慶典廣場(chǎng)、創(chuàng)新體驗(yàn)型零售商業(yè)、商業(yè)街區(qū)、中央生態(tài)綠軸、超星級(jí)酒店等。

盡管給了足夠的想象空間，但市場(chǎng)持續(xù)下行，華僑城在此期間也沒有貿(mào)然進(jìn)行開發(fā)。

可供比較的是，戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年三季度，武漢全市核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓總存量維持在310.4萬平方米，空置率環(huán)比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至35.4%。五大核心商務(wù)區(qū)共錄得凈吸納量約2.6萬平方米，環(huán)比上升約78.7%，業(yè)主以價(jià)換量策略效果漸顯，平均租金環(huán)比下降約3.8%至每月每平方米83.5元。

這種行情已經(jīng)延續(xù)數(shù)年，華僑城不再進(jìn)行商業(yè)綜合體開發(fā)也符合當(dāng)下的市場(chǎng)表現(xiàn)。

一位武漢當(dāng)?shù)胤科蟮娜耸扛嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“相關(guān)部門對(duì)商辦地退地接受程度高了很多。我們也有一個(gè)還沒開發(fā)的商辦項(xiàng)目調(diào)規(guī)為住宅，但也并不是申請(qǐng)就能通過，我們也有為當(dāng)?shù)剡M(jìn)行招商引資增加稅收?？傮w來說是雙贏的結(jié)果?！?/p>

困境求生

盡管退地近期時(shí)有發(fā)生，但與其他房企對(duì)比，華僑城這宗投資仍具有其特殊性。這是因?yàn)?，其他退地的房企多?shù)是“托底市場(chǎng)”，所退地塊基本是在2021年、2022年集中供地期間拿下，而華僑城則是完全為自身的大舉擴(kuò)張而買單。

以此次退地的“華僑城·歡樂天際”來看，根據(jù)華僑城2024年半年報(bào)，這個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資141.6億元，目前已經(jīng)投入84.8億元的資金，而開發(fā)進(jìn)度則僅有25%，累計(jì)竣工面積為30.9萬平方米。

從華僑城的投資版圖來看，過往這種大手筆拿地的事件并不少見。比如，華僑城曾經(jīng)在云南簽下多個(gè)項(xiàng)目，單單在2018年這一年，華僑城在昆明啟動(dòng)“云南大會(huì)戰(zhàn)”，華僑城各個(gè)子集團(tuán)會(huì)聚云南，簽約項(xiàng)目60個(gè)，簽約金額1047億元。次年，華僑城再度追加投資，簽約項(xiàng)目37個(gè)，簽約金額490億元。

時(shí)至今日，華僑城仍然在為這些投資買單。今年以來，華僑城屢次拋售云南的資產(chǎn)。其中，在10月30日，云南文產(chǎn)城市商業(yè)文化綜合投資有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的企業(yè)全部債權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為4157萬元。華僑城持有這家公司50%的股權(quán)。今年7月，華僑城掛牌了西雙版納朗昇商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。

在清理資產(chǎn)的同時(shí)，華僑城也尚未止住虧損。

根據(jù)財(cái)報(bào)，今年前三季度，華僑城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入293.3億元，同比下降7.7%；錄得歸母凈虧損23.51億元，扣非歸母凈虧損則是25.15億元。華僑城解釋稱，虧損的主要原因是其結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率同比有所下降，其他因素包括部分項(xiàng)目利息費(fèi)用化增加和聯(lián)營(yíng)公司虧損等。

而去年全年，華僑城則實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入557.44億元，同比降低27.39%，歸母凈虧損則是64.92億元。此次虧損，是因?yàn)槿A僑城進(jìn)行了大額的計(jì)提。在其時(shí)的財(cái)報(bào)中，華僑城表示，虧損原因是地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)金額和毛利率較上年同期下降，對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

從目前的經(jīng)營(yíng)狀況來看，華僑城的銷售并沒有扭轉(zhuǎn)，即便文旅業(yè)務(wù)表現(xiàn)有所起色，業(yè)務(wù)占比較大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)還在持續(xù)承壓。根據(jù)華僑城發(fā)布公告，今年前10個(gè)月，華僑城累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積133.8萬平方米，同比減少20%；合同銷售金額199.6億元，同比減少42%。

以此看來，華僑城走出困境仍需時(shí)日。