證券時報
賀覺淵
2024-11-29 21:11
11月29日，北京、杭州、武漢均有土地出讓。
北京2宗地塊總成交金額177.665億元。其中，起始價高達153億元的朝陽區(qū)“巨無霸”地塊被中海以153.32億元收入囊中，溢價率0.21%；豐臺區(qū)新宮地塊被福州裕誠以24.345億元拿下。
杭州有3宗住宅用地出讓，最終2宗溢價成交、1宗底價成交，總成交金額22.08億元。其中熱度最高的拱墅區(qū)東新單元地塊由綠城以總價17.16億元競得，成交樓面價36568元/㎡，溢價率22.92%。
武漢7宗涉宅用地均底價成交，總成交金額19億元，華潤、中海均有落子。
中海超153億拿下朝陽“巨無霸”地塊
11月29日，北京有2宗地塊成功出讓，總成交金額177.665億元。
其中，朝陽區(qū)“巨無霸”組團地塊由酒仙橋舊改項目、小紅門項目、十八里店項目三部分組成，總土地面積146982.88㎡，總規(guī)劃建筑面積394008.7㎡，總起始價153億元，地塊上限價為175.95億元，對應(yīng)溢價率15%。
該組團地塊中，酒仙橋項目為居住用地，用地面積約27910.155㎡，規(guī)劃建筑規(guī)模78148.43㎡，銷售指導(dǎo)價12.5萬元/㎡；小紅門項目為居住用地、托幼用地，用地面積約25527.124㎡，規(guī)劃建筑規(guī)模58217.81㎡，銷售指導(dǎo)價8萬元/㎡；十八里店項目為居住用地、托幼用地、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，用地面積93545.601㎡，規(guī)劃建筑規(guī)模257642.46㎡，銷售指導(dǎo)價7.9萬元/㎡。
最終，中海以總價153.32億元競得該組團地塊，成交綜合樓面價38913元/㎡，溢價率0.21%。
中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱指出，此次朝陽區(qū)組團地塊起始價高達153億元，打破了北京單筆土地出讓金紀(jì)錄，成為總價“地王”。這也是繼今年6月朝陽區(qū)首次推出組團地塊之后，又一個以組團形式出現(xiàn)的“巨無霸”地塊。
北京鏈家研究院分析師岳微表示，此前，北京的土地出讓金總價最高的是由中建智地聯(lián)合體以112億元競得的“酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村朝陽園”組團地塊，該組團由兩宗住宅用地和一宗產(chǎn)業(yè)用地組成，此次出讓的三宗地塊均為住宅用地，這也是總價更高的原因之一。另一方面，此次三宗地塊所處環(huán)線位置良好，現(xiàn)狀配套成熟，未來規(guī)劃明確、發(fā)展?jié)摿^大，優(yōu)質(zhì)的地塊條件也是價格的支撐因素。與前期僅中建智地聯(lián)合體一家報名參拍、底價成交不同，此次華潤、中海兩家實力房企報名參拍，最終中海溢價成交，足見“930”新政之后，北京房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的良好態(tài)勢也傳導(dǎo)到土拍市場上，房企在京深耕建設(shè)的信心也在逐步提振。
岳微還表示，此次出讓朝陽區(qū)也針對部分規(guī)劃條件進行調(diào)整，更大程度上鼓勵房企建造“好房子”，酒仙橋、十八里店地塊均對建筑高度進行調(diào)整，有利于增大樓棟間距，提高居住舒適度；十八里店地塊減少5000平方米自持商業(yè)，降低房企資金壓力。同時，在同一區(qū)域打包出讓聯(lián)動板塊宅地，有利于減少房企在同一區(qū)域內(nèi)不必要的“內(nèi)卷”競爭，更有利于深耕型房企在區(qū)域內(nèi)打造更貼合區(qū)域居住需求的住宅產(chǎn)品。
“回顧今年北京土拍市場多次創(chuàng)新舉措，旨在鼓勵支持房企在京發(fā)展?！痹牢⒄f，朝陽區(qū)兩次出讓組團地塊，是北京供應(yīng)策略上的重要轉(zhuǎn)變，第五、六輪次供地清單中豐臺萬泉寺、昌平東二旗、海淀朱房村等地塊不再設(shè)置地價上限和銷售指導(dǎo)價格，是北京土拍市場首次“不限價”。后續(xù)稀缺區(qū)域在途的供地計劃將不斷滿足多元化居住需求、實現(xiàn)職住平衡。
另外，豐臺區(qū)槐房村和新宮村舊村改造項目用地面積30414.3㎡，規(guī)劃建筑面積60828㎡，容積率2.0，建筑限高45m（局部60m），起始價24.32億元，起始樓面價39982元/㎡，地塊上限價27.968億元，對應(yīng)溢價率15%，銷售指導(dǎo)價8.3萬元/㎡（浮動8%）。該地塊最終由福州裕誠以總價24.345億元競得該地塊，成交樓面價40023元/㎡，溢價率0.1%。
杭州土拍最高溢價率近23%
11月29日，杭州有3宗住宅用地出讓，分別位于拱墅區(qū)東新單元、富陽區(qū)富春灣新城和蕭山區(qū)蜀山單元，總用地面積55709㎡，總規(guī)劃建面88569.3㎡，總起拍價18.78億元。最終，有2宗溢價成交、1宗底價成交，總成交金額22.08億元。
其中，熱度最高的是拱墅區(qū)東新單元XC0607-R21-39地塊，用地面積18773㎡，規(guī)劃建筑面積46932.5㎡，容積率2.5，建筑限高65m，掛牌起始價13.96億元，起拍樓面價29500元/㎡。經(jīng)過33輪競價，該地塊最終由綠城以總價17.16億元競得，成交樓面價36568元/㎡，溢價率22.92%。
蕭山區(qū)蜀山單元XSCQ2707-30地塊用地面積11416㎡，規(guī)劃建筑面積14840.8㎡，容積率1.3，建筑限高36m，掛牌起始價3.3億元，起拍樓面價22213元/㎡。該地塊僅獲一次報價，最終由浙江國豐集團以底價3.3億元競得，成交樓面價2213元/㎡。
富陽區(qū)富春灣新城26號地塊用地面積25520㎡，規(guī)劃建筑面積26796㎡，容積率1.05，建筑限高24m，掛牌起始價1.52億元，起拍樓面價5672元/㎡。經(jīng)過3輪競價，該地塊最終由杭州元木房地產(chǎn)以總價1.62億元競得，成交樓面價6046元/㎡，溢價率6.58%。
中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生指出，本次土拍最受關(guān)注的拱墅區(qū)東新單元宅地是之前融創(chuàng)東新地塊的一部分，退地后拆分重新上市，地塊周邊成熟，地鐵、商業(yè)、學(xué)區(qū)等綜合配套完善，地塊質(zhì)量佳。綠城拿下的成交樓面價36568元/㎡，較8月13日偉星摘得相鄰地塊樓面價36259元/㎡上浮了近300元/㎡，結(jié)合周邊新房銷售情況和二手房價格，預(yù)計未來銷售價格在5萬-5.5萬元/㎡。富陽區(qū)富春灣新城低密宅地容積率僅1.05，適宜打造純排屋產(chǎn)品，未來將是板塊內(nèi)稀缺的改善型住宅項目。蕭山區(qū)蜀山單元宅地容積率1.3，限高36米，未來可能會打造小高層、洋房、疊墅類產(chǎn)品。
高院生認(rèn)為，從本次土拍結(jié)果來看，雖然11月杭州新房和二手房市場呈現(xiàn)出企穩(wěn)回升的積極信號，但房企拿地依舊理性謹(jǐn)慎，市場延續(xù)分化行情，成熟板塊的優(yōu)質(zhì)宅地認(rèn)可度高，對于周邊低密宅地仍有較多顧慮。
校對：陶謙
