券商中國
孫翔峰
2025-04-03 21:11
3月31日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT成功上市發(fā)行，募資規(guī)模13.62億元，募集份額5億份，發(fā)售價格2.724元/份。這也是全國首個獲批的“商改?！盧EITs。所謂“商改?！?，就是從商辦項目調(diào)整為保障性租賃住房項目，進一步豐富了REITs產(chǎn)品品類。
據(jù)悉，該基金網(wǎng)下發(fā)售配售比例低至0.57%，刷新了2023年以來公募REITs網(wǎng)下配售比例紀錄，當天以30%漲停開盤，收盤價達到3.541元/份，觸發(fā)30%漲跌幅限制。因此，該基金正式發(fā)行第二天便停牌1小時，并于上午10:30復牌。截至4月2日發(fā)稿，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT報3.632元/份，漲幅1.40%。
作為助力該基金資產(chǎn)評估和市場研究盡調(diào)團隊的領頭人，戴德梁行華東區(qū)估價及顧問服務部執(zhí)行董事、中國REITs聯(lián)盟理事、上海房地產(chǎn)估價師協(xié)會理事兼房地產(chǎn)金融特聘專家顧悅?cè)缃邮芰?1世紀經(jīng)濟報道記者專訪，就當下保租房公募REITs在資本市場的表現(xiàn)及發(fā)展前景進行了專業(yè)分析與評判。
對于匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT募資火爆的原因，顧悅?cè)缰毖裕?024年公募REITs市場呈現(xiàn)波動上行態(tài)勢，已上市發(fā)行的58只REITs中有48只實現(xiàn)當年正收益。
顧悅?cè)缰赋?，受到二級市場提振影響?025年伊始，新發(fā)幾只基礎設施公募均受到資本的追捧。可以反映出，公募REITs的常態(tài)化發(fā)行下，資本市場的活躍實質(zhì)上提振了投資者的信心。
行情爆發(fā)
早于2023年，國內(nèi)陸續(xù)有紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、城投寬庭保租房公募REIT等5單保租房公募REITs上市，幾只公募REITs的底層資產(chǎn)出租率也一直保持高位，平均水平超過95%。
中信證券曾在其研報中指出，“保租房產(chǎn)品預期現(xiàn)金分派率仍處于低位，產(chǎn)品總體仍供不應求。我們認為當前C-REITs市場保租房板塊規(guī)模仍然較小，難以滿足投資者需求，未來隨著政策支持力度持續(xù)增大，保租房REITs產(chǎn)品有望迎來上市高峰?！?/p>
回顧保租房公募REITs過往在資本市場的表現(xiàn)，其市場接受度一開始是比較平穩(wěn)的。國泰君安城投寬庭保租房公募REIT是上海國資首單保租房公募REITs，也是長三角區(qū)域企業(yè)首單保租房REITs項目。在保租房REITs中，其募資規(guī)模最高，達30.50億元。在此之前上市的四單保租房REITs發(fā)行規(guī)模均在12億—13億元。
保租房公募REITs行情爆發(fā)，背后關乎投資收益。從保租房公募REITs的底層資產(chǎn)可見，資本市場的喜好正逐漸向存量資產(chǎn)盤活與轉(zhuǎn)型上聚焦。之前發(fā)行的5單保租房公募REIT，底層資產(chǎn)主要為在營社區(qū)。而上海地產(chǎn)租賃住房REIT則是全國首單“商改?！惫糝EITs。
根據(jù)戴德梁行的評估，這單“商改?！惫糝EIT的投資價值更為明顯。位于漕河涇開發(fā)區(qū)的江月路項目，是該只基金的主要底層資產(chǎn)。該項目是上海首批“商改?！表椖?，也是閔行區(qū)首個由存量商辦改造而成的租賃住房項目。
2018年，江月路項目申請非居改居，2019年完成改造并作為租賃住房投入運營，2022年9月取得《納保認定書》。
公開資料顯示，江月路項目戶型全為一居室，主要面向軌交通勤族。公開信息顯示，江月路項目目前平均租金96.3元/平方米/月。目前，江月路項目由上海城方租賃住房運營管理有限公司運營，出租率達到94.7%。該項目本身自帶商業(yè)，周邊配套齊全，生活氛圍也較為濃厚。
據(jù)測算，上海地產(chǎn)租賃住房REIT的首年資本化率約為4.7%（以2025年運營凈收益為基礎），位于已發(fā)行一線城市租賃住房REIT中上水平，有比較優(yōu)勢。
因此，顧悅?cè)缰赋?，該只基金未來擴募前景明朗。根據(jù)規(guī)則，擴募需要等首發(fā)公募基金穩(wěn)健運營一年之后著手進行。
助推資本紅利釋放
近兩年來，在“以存量帶動增量”的政策導向下，已有十余個省市的保租房項目在籌備入市。已建低效商辦樓宇改造為保障性租賃住房、資本市場參與租賃住房紅利等市場趨勢顯現(xiàn)。
顧悅?cè)缯J為，上海保租房在配合人才戰(zhàn)略方面確實成效顯著，主要體現(xiàn)在政策體系完善、供應規(guī)模較大、位置與配套優(yōu)越、租金定價合理等。上海通過多種方式，比如象江月路項目的“商改?！?、新建租賃住房等，大力增加保租房供應。
此外，梳理上海市有關保障性租賃住房政策的時間線不難發(fā)現(xiàn)，保租房公募REITs的行情火爆有據(jù)可依。
2021年6月，國家出臺保障性租賃住房相關政策后，上海也將公租房、單位租賃房、享受政策支持的各類租賃住房中符合條件的房源,統(tǒng)一納入保障性租賃住房管理。
2022年1月13日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會、上海市房屋管理局印發(fā)《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》，規(guī)范本市保障性租賃住房的項目認定。
2023年2月2日起，《上海市住房租賃條例》正式實施，為保障性租賃住房規(guī)范管理提供更為有力的法治支撐。同時，《上海市住房租賃公共服務平臺管理規(guī)定》《上海市集中出租房屋安全管理規(guī)定》《關于進一步做好本市住房租賃和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員實名從業(yè)的工作通知》等配套政策也陸續(xù)出臺。
2024年5月，上海市國資委、市規(guī)劃資源局聯(lián)合印發(fā)《市屬國企存量土地資源盤活利用三年行動方案（2023年—2025年）》，構建“四個一批”統(tǒng)籌實施機制，助力推進國有資產(chǎn)盤活、土地資源利用提質(zhì)增效。同月，上海市國資委、市房屋管理局共同就國企房源降低租金、延長租期、一手直租等方面開展政策深化研究，明確將保障性租賃住房項目列入“可定向招租”清單。
首單“商改?！盧EITs正是在這樣的背景下成功發(fā)行。顧悅?cè)缰赋觯斍吧虡I(yè)地產(chǎn)行情仍然處于低位盤整狀態(tài)，“商改保”REITs為盤活存量資產(chǎn)提供了一個思路。
他指出，上海市鼓勵按程序?qū)⒁呀ǖ托剔k樓宇改造為保障性租賃住房。按照職住平衡原則，通過新建、配建、改建等方式，加快本市各區(qū)域內(nèi)增加保障性租賃住房供應。首單“商改?！盧EITs的成功發(fā)行，將對上海市存量低效商辦樓宇以及存量用地盤活產(chǎn)生良好示范效應，同時為資本市場參與分享租賃住房市場發(fā)展紅利提供了重要投資工具。
“商改?！表椖窟M入公募REITs資產(chǎn)包，為存量資產(chǎn)持有方提供了盤活存量資產(chǎn)的有效途徑。不過，存量項目如何進行合法、合規(guī)、安全的改造，是各方因素綜合影響的結果。21世紀經(jīng)濟報道記者從多個信源處獲悉，近期貝萊德基金拋售的上海普陀區(qū)的商業(yè)資產(chǎn)，收購方也有意將之改造成租賃房。
