券商中國
秦燕玲
2025-04-03 23:08
王靜文（中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任）
進入“金三銀四”時段以來，核心城市房地產(chǎn)市場延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，甚至出現(xiàn)了久違的地王潮，“小陽春”成色較足，但與此同時，低線城市仍在低位徘徊。市場繼續(xù)呈現(xiàn)分化特征，止跌回穩(wěn)還需持續(xù)用力。
根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1~2月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比為-9.8%，較去年全年的-10.6%有所收窄。從分項看，占比約60%的建安工程降幅均較去年全年有所擴大，占比約40%的其他費用增速則由去年末的-10.1%收窄至-1.4%。其他費用主要為土地購置費，這顯示出房企恢復(fù)拿地以及土地出讓收入遞延支付是房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅收窄的關(guān)鍵。
今年以來，房企拿地意愿確實有所上升。從100大中城市的土地溢價率來看，今年1月和2月始終維持在8.2%以上，這是自2021年8月以來的最高水平。進入3月，進一步上沖至13.5%，一線城市和二線城市的核心區(qū)域重新出現(xiàn)地王，讓市場感受到“小陽春”的氣息。但與此同時，土地成交規(guī)模并未同步放大。3月100大中城市土地成交面積同比下降43.3%，弱于1~2月的-6.5%。市場成交量和土地溢價率的背離，折射出的正是高線城市和低線城市景氣度的分化。
這種分化同樣表現(xiàn)在新房成交上。高頻數(shù)據(jù)顯示，3月30個大中城市商品房成交面積為892.47萬平方米，同比上漲1.3%，較1~2月的0.6%有所加快。其中一線城市同比上漲18.4%，高于1~2月的16.0%，二線城市同比-4.4%，強于1~2月的-13.1%，但三線城市僅為-4.9%，大幅弱于1~2月的18.6%。一二線城市新房成交的回暖，也是地王出現(xiàn)的觸發(fā)因素。從價格看，受改善型住宅入市等因素帶動，3月新房價格有所上漲。中指數(shù)據(jù)顯示，3月百城新建住宅均價16740元/平方米，環(huán)比上漲0.17%，同比上漲2.63%。
但二手房則是另一番圖景。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，3月100個重點城市二手住宅市場均價為14053元/平方米，環(huán)比下跌0.3%，降幅較上月擴大0.14個百分點。其中一線城市環(huán)比下跌0.28%，二線城市環(huán)比下跌0.23%，三四線城市環(huán)比下跌0.41%，環(huán)比降幅均較上月有所擴大。3月重點100個城市中有17城二手房價格環(huán)比上漲，較上月減少4個。另據(jù)統(tǒng)計，15個樣本城市二手房日均成交面積環(huán)比季節(jié)性提升，同比增幅達四成，市場仍在“以價換量”。
總體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然在低位徘徊，除了一線城市和二線城市核心區(qū)域之外，低線城市尚未感受到“小陽春”的暖意。需要指出的是，對于高線城市重新出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象也應(yīng)理性看待。
歷史上，我國曾出現(xiàn)過4次地王潮，分別在2005年、2009年、2013年和2016年，每次地王潮之后，往往會伴隨一輪房地產(chǎn)牛市。但與以往不同的是，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，“地王”能不能對全市場產(chǎn)生帶動和引導(dǎo)作用，還需要保持觀望態(tài)度。業(yè)內(nèi)人士亦指出，本輪地王與地方政府主動優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，集中推出核心地段和低容積率地塊有關(guān)。
實際上，當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的核心問題仍然是庫存過高。截至2月末，房地產(chǎn)待售面積已達到7.99億平方米，刷新歷史最高水平。盡管累計同比增速由去年末的10.6%回落至5.1%，自2022年11月以來首次回落到個位數(shù)區(qū)間，但絕對規(guī)模的累積必然伴隨著去化周期的拉長，仍然是房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的主要掣肘。
基于此，今年政府工作報告把“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”作為核心目標(biāo)，要求“因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”，以及“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”等。
在穩(wěn)需求方面，今年以來各地繼續(xù)通過優(yōu)化公積金貸款政策、加大購房補貼力度等方式降低居民購房成本，推動住房需求釋放。根據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計，僅3月單月，全國各地已出臺約56條政策，其中南京全面取消限售，深圳加大公積金貸款支持力度和探索“房票安置”政策等影響較大。
在去庫存方面，年初國新辦新聞發(fā)布會上，財政部曾表示，在2025年新增發(fā)行的專項債額度內(nèi)，地方可根據(jù)需要統(tǒng)籌安排用于收購存量商品房用作保障性房的專項債項目。專項債使用范圍的擴大，將有助于緩解收儲資金來源問題。在政府工作報告進一步放寬收購用途之后，未來收購的商品房不僅將轉(zhuǎn)化為保障性住房，還可能向城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等方向發(fā)展，這為收儲工作推進帶來更多可能性。
不久之前的中國發(fā)展高層論壇2025年年會上，中央財經(jīng)委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀曾表示，去年四季度以來，房地產(chǎn)市場交易和價格出現(xiàn)積極變化，一線城市回暖態(tài)勢比較明顯。如何促進回暖態(tài)勢向其他城市擴散，進一步推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，將是接下來政策發(fā)力的重點。
