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物業(yè)“降費(fèi)”的風(fēng)愈演愈烈，逐漸從二線城市綿延至一線城市。

近日，深圳、上海等一線城市均有豪宅盤與物業(yè)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)降價(jià)，且物業(yè)費(fèi)降幅高達(dá)3元/平方米。與此同時(shí)，重慶、武漢等二線城市，則有超百個(gè)樓盤成功實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)下調(diào)。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年至今，降費(fèi)項(xiàng)目主要集中在我國部分二線城市及三線城市，如重慶、青島、武漢、銀川、成都、南昌、徐州等城市，尤其是去年以來發(fā)布物業(yè)費(fèi)限價(jià)政策的城市，物業(yè)費(fèi)整體降幅區(qū)間主要集中在10%~40%。不同城市、不同項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)跌幅差異較大。

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的背景下，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)正通過積極協(xié)商尋求服務(wù)與收費(fèi)的平衡點(diǎn)。這一輪物業(yè)費(fèi)調(diào)整的訴求，反映了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)與價(jià)格匹配度的更高期待。

隨著物業(yè)行業(yè)市場化程度不斷提升，物業(yè)企業(yè)正面臨全新的競爭格局，不再能“躺著賺錢”。在業(yè)委會手握更換物業(yè)權(quán)力的背景下，服務(wù)質(zhì)量已成為決定企業(yè)去留的關(guān)鍵因素。物業(yè)企業(yè)正逐步認(rèn)識到，需要迎合業(yè)主的需求在價(jià)格上作相應(yīng)的讓步，以避免“撿了芝麻丟了西瓜”的局面。

客觀而言，如果物業(yè)費(fèi)出現(xiàn)大規(guī)模調(diào)降，物業(yè)企業(yè)將面對營收、利潤持續(xù)下滑的壓力。為了積極應(yīng)對挑戰(zhàn)，多家物業(yè)企業(yè)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他們將推出“可選菜單式服務(wù)”匹配個(gè)性化需求，通過降低成本達(dá)到降費(fèi)的目的。

追求“質(zhì)價(jià)比”

中指研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，物業(yè)費(fèi)調(diào)降主要是多重因素疊加的結(jié)果，其中一個(gè)重要方面是房價(jià)、房租調(diào)整帶來的連鎖反應(yīng)。

“在房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變背景下，部分城市房價(jià)和房租出現(xiàn)顯著調(diào)整，考慮到房屋持有成本，業(yè)主對物業(yè)費(fèi)的敏感度顯著提升，于是通過多種方式與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，推動物業(yè)費(fèi)降價(jià)?！秉S瑜指出。

以深圳許多中高端小區(qū)為例，多數(shù)物業(yè)費(fèi)處在畸高的水平。例如，深圳灣一號萊佛士公寓的物業(yè)費(fèi)定價(jià)高達(dá)33元/平方米，華潤深圳灣悅府物業(yè)費(fèi)也達(dá)到11.8元/平方米，萬科瑧灣匯物業(yè)費(fèi)則為9.98元/平方米。

但近年來，高額的物業(yè)費(fèi)正在成為業(yè)主“不能承受之重”。深圳灣一號萊佛士公寓的業(yè)主就曾因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)過高而物業(yè)企業(yè)并未匹配相應(yīng)的服務(wù)水平而拒交物業(yè)費(fèi)引發(fā)仲裁，諸如此類的現(xiàn)象并不罕見。

一位深圳的業(yè)主也對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提到了他所在小區(qū)的情況，他們小區(qū)最近也有意與物業(yè)企業(yè)洽談降費(fèi)?！拔覀円蠼祪r(jià)的原因，就是物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)品質(zhì)不成正比。以每平方米6元多的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，保潔、安保等基礎(chǔ)服務(wù)質(zhì)量很一般，垃圾都扔不明白?！?/p>

一位頭部物業(yè)企業(yè)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“近期確實(shí)遇到不少因服務(wù)品質(zhì)爭議而要求降低物業(yè)費(fèi)的情況。我們在平衡服務(wù)成本與業(yè)主訴求時(shí)確實(shí)面臨兩難。一方面，物業(yè)維護(hù)的實(shí)際成本并不低；另一方面，業(yè)主對服務(wù)價(jià)值的認(rèn)可度直接影響繳費(fèi)意愿。如果收繳率持續(xù)走低，企業(yè)經(jīng)營壓力會顯著增加。”

不過，面對業(yè)主強(qiáng)烈的降費(fèi)訴求，多數(shù)物業(yè)企業(yè)最終會選擇妥協(xié)。某中型物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示：“物業(yè)費(fèi)調(diào)整通常由業(yè)主方主動提出，物業(yè)企業(yè)自身缺乏主動降費(fèi)的動力。近期部分項(xiàng)目確實(shí)遇到業(yè)委會提出的降費(fèi)要求，我們最終接受了調(diào)整方案，如果不這么做可能會丟盤?！?/p>

丟盤，意指業(yè)委會要求現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)撤出項(xiàng)目，重新選聘新的物業(yè)企業(yè)的行為。近年來，隨著物業(yè)企業(yè)市場化的推進(jìn)，物業(yè)行業(yè)競爭趨于“白熱化”，為了拿下潛在的項(xiàng)目，物業(yè)企業(yè)“帶資進(jìn)組”“主動降費(fèi)”的現(xiàn)象屢見不鮮。

因此，對物業(yè)企業(yè)而言，它們多數(shù)不會站到業(yè)主的對立面，通過合理調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來維持項(xiàng)目續(xù)約往往是更明智的選擇，這符合企業(yè)的長遠(yuǎn)利益。

降費(fèi)保盤

當(dāng)前，物業(yè)企業(yè)寧愿降低物業(yè)費(fèi)也不愿意丟失陣地，核心原因是物業(yè)行業(yè)整體面臨的經(jīng)營壓力。在物業(yè)市場進(jìn)入存量競爭階段后，多數(shù)企業(yè)增長乏力，如果再丟失城池，物業(yè)企業(yè)的“基本盤”難保。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年，中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)毛利潤均值為3.19億元，同比下降1.34%；凈利潤均值為7990.71萬元，同比下降4.71%，毛利率和凈利率持續(xù)下探。

與此同時(shí)，物業(yè)企業(yè)2024年利潤率水平整體下滑，百強(qiáng)企業(yè)毛利率均值為19.87%，較上年下降0.98個(gè)百分點(diǎn)。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)及創(chuàng)新型服務(wù)的毛利率均出現(xiàn)下降；凈利率均值為4.98%，首次降至5%以下，較上年下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。

賺錢越來越難，利潤越來越薄，物業(yè)企業(yè)使出“十八般武藝”，也成為必然。事實(shí)上，部分企業(yè)已經(jīng)率先給出應(yīng)對方案，通過創(chuàng)新服務(wù)模式和優(yōu)化運(yùn)營效率來應(yīng)對當(dāng)前的發(fā)展困境。

以萬科物業(yè)為例，其發(fā)布的“智選”產(chǎn)品，將服務(wù)選項(xiàng)和定價(jià)權(quán)利交還給業(yè)主，推出“彈性定價(jià)”的模式。

據(jù)萬科物業(yè)市場管理合伙人鄒明介紹，萬科物業(yè)智選梳理了一個(gè)小區(qū)的95個(gè)服務(wù)空間(如人行出入口、水泵房、配電房等)、1530個(gè)作業(yè)對象(如大門、花壇、電梯、生活水箱等)，共計(jì)508項(xiàng)作業(yè)SLA集(服務(wù)事項(xiàng))。其中，158項(xiàng)是底線要求，既有法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容，也有萬科物業(yè)作為專業(yè)物業(yè)公司自己確定的底線原則；還有350項(xiàng)為可選服務(wù)，客戶根據(jù)自身需求進(jìn)行選擇。

萬科物業(yè)的這種模式，在未來或?qū)⒌玫礁辔飿I(yè)企業(yè)的效仿。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道從三家頭部物業(yè)企業(yè)了解到，為應(yīng)對行業(yè)降費(fèi)趨勢，它們正在系統(tǒng)性地優(yōu)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與定價(jià)體系。其中一家物業(yè)企業(yè)的總部人士向記者表示：“我們早就想要這么做。如果業(yè)主參與到定價(jià)中來，既能提升服務(wù)透明度，也有助于建立更合理的收費(fèi)機(jī)制，有助于提高物業(yè)費(fèi)收繳率?！?/p>

站在推動行業(yè)良性發(fā)展的角度來看，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)著力提升服務(wù)品質(zhì)與品牌價(jià)值，通過差異化競爭贏得市場認(rèn)可，而非一味地“打價(jià)格戰(zhàn)”。

黃瑜建議，物業(yè)行業(yè)應(yīng)該聚焦服務(wù)品質(zhì)提升，避免無效競爭。通過服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、智能化科技應(yīng)用等，增強(qiáng)業(yè)主滿意度和忠誠度。此外，物業(yè)企業(yè)應(yīng)加快優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，提升運(yùn)營效率，提升企業(yè)市場競爭力，并加強(qiáng)品牌建設(shè)，通過標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)和優(yōu)質(zhì)客戶體驗(yàn)，提升品牌影響力和市場競爭力。