證券時報
2024-11-23 23:05
2023年，全球局勢波譎云詭，對經(jīng)濟產(chǎn)生了深遠影響，科技飛速發(fā)展則為經(jīng)濟注入強大動力。
回首這一年，有些重大事件或?qū)⒓て饸v史的回響，有些則將照亮未來的道路。無論如何，它們都曾在某一刻深沉地撞擊過我們的眼光，值得我們?nèi)ャ懹洝?/p>
讓我們帶著過去的囑托，擁抱未來的希望。
——銘記2023
2023年，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出復雜多變的態(tài)勢。
這一年，市場供求關系發(fā)生了重大變化，政策支持力度持續(xù)加大，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展成為了主基調(diào)。
這一年，房地產(chǎn)調(diào)控定位于滿足居民剛性和改善性住房需求，加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。在一線城市和部分熱點二線城市，提振房地產(chǎn)市場活躍度和投資力度成為市場風向標。
這一年，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，市場下跌走勢和觀望情緒導致商品房投資開發(fā)與成交量下降，而融資和銷售等問題也給房企帶來空前壓力。
我們梳理了今年以來房地產(chǎn)市場發(fā)生的重大事件，遴選出2023年房地產(chǎn)行業(yè)十大新聞，映射這一年房地產(chǎn)市場的整體變化及未來走向。
No.1中央政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化
2023年7月24日召開的中共中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。
12月11日召開的中央經(jīng)濟工作會議明確提出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
No.2多個城市全面取消限購，一線城市松綁樓市
2023年8月25日，浙江嘉興率先宣布全面取消限購限售政策。隨后，東莞、佛山、沈陽、大連、南京、蘭州、濟南、青島、鄭州、合肥、無錫、武漢等城市全面取消限購政策。
8月30日，廣州和深圳實施“認房不認貸”政策。9月1日，上海和北京先后宣布執(zhí)行“認房不認貸”政策。至此，一線城市全部落地“認房不認貸”政策。
11月，廣州、深圳再出臺多項樓市政策，涉及降低二套房首付比例、調(diào)整豪宅標準、上調(diào)公積金貸款比例、土拍限價放松等。12月14日，北京和上海同步調(diào)整樓市新政，涉及優(yōu)化普通住宅認定標準、購房首付比例下調(diào)、調(diào)整房貸利率下限。至此，一線城市均已調(diào)整優(yōu)化樓市調(diào)控政策。
No.3“保交樓”工作深入推進，完成交付超165萬套
自2022年7月中共中央政治局會議首次提出“保交樓”工作任務以來，“保交樓”成為2023年各地方穩(wěn)樓市的關鍵詞、房企的重點任務。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部消息，“保交樓”專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。
住房和城鄉(xiāng)建設部表示，通過“保交樓”工作的順利推進，帶動了房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工進度加快，有效防范了商品住房逾期交付風險，提振購房者信心，穩(wěn)定了市場預期。
No.4上市房企“批量”退市
截至2023年12月中旬，滬深港股房企中共計有11家上市房企退市。
其中，A股房企中ST陽光城、ST泰禾、*ST嘉凱、*ST宋都、ST粵泰、ST美置、*ST中天和*ST藍光8家因為“連續(xù)二十個交易日收盤價均低于1元”觸及股票終止上市情形退市。
港股方面，根據(jù)聯(lián)交所規(guī)定，若上市公司持續(xù)停牌18個月便有權將股份除牌，新力控股、南?？毓珊图文耆A國際3家房企因此退市。
No.5許家印涉嫌違法犯罪被依法采取強制措施
2023年9月28日，中國恒大公告稱，公司執(zhí)行董事及董事會主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強制措施。
早在2021年12月3日，恒大宣布違約并收到要求履行擔保義務的通知。當時，廣東省人民政府立即約談了許家印，并派出工作組督促企業(yè)風險處置工作。從許家印被約談到被采取強制措施，共歷時600多天。
據(jù)恒大最近的公告，恒大地產(chǎn)集團涉及未能清償?shù)牡狡趥鶆绽塾嫾s3013.63億元，發(fā)行人逾期商票累計約2059.33億元。
No.6房價下降城市數(shù)量持續(xù)增加，房價呈普跌態(tài)勢
2023年，多地房價下降趨勢明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1月份70城新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有33個和57個，11月份環(huán)比下降城市分別增加至59個和69個。
另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，11月全國100城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為43個，二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為99個，下跌城市已連續(xù)6個月超90城，房價普跌態(tài)勢延續(xù)。
No.7降低存量房貸利率工作基本完成
2023年11月6日，中國人民銀行貨幣政策司發(fā)文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個百分點，惠及超5000萬戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億-1700億元，戶均每年減少3200元。
9月25日起，銀行開始下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率水平。10月25日起，存量房貸利率批量調(diào)整開啟，多家銀行陸續(xù)對符合條件的房貸借款人進行統(tǒng)一調(diào)整。
No.818個城市取消土地最高限價
2023年10月份以來，22個實行集中供地的城市中，已有18個城市取消限價、恢復“價高者得”，其中包括一線城市廣州。
取消土地最高限價的新政落地后，不少熱點地塊房企競價盛況再現(xiàn)。11月初，合肥土拍刷新了當?shù)刈罡叱山粏蝺r紀錄，成都、福州等城市的土拍也相繼出現(xiàn)樓面價新高。
不過，土拍市場整體仍處于相對低位，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，11月土地市場的整體溢價率為3.7%，為2023年以來第二低點。
No.9多家民營房企債務重組獲重大進展
歷時18個月，融創(chuàng)境外債重組于2023年11月20日宣告成功，融創(chuàng)成為又一家完成境內(nèi)境外債務重組所有流程的大型房企。今年以來，多家房企在債務重組方面取得新進展。
11月29日，中國奧園宣布境外重組方案已獲得債權人投票通過，待相關法院聆訊裁決后正式生效。截至11月21日，中梁控股持有計劃債務未償還本金總額約92%的同意債權人已加入重組支持協(xié)議。
11月14日，旭輝集團完成年內(nèi)所有到期境內(nèi)債券的展期工作，合計展期金額約71.8億元。10月10日，碧桂園宣布將積極推進境外債務管理措施，此前其本金共計約147億元的9筆境內(nèi)債已全部成功展期。
No.10深圳國資委力挺萬科
2023年10月下旬，萬科債券出現(xiàn)非理性波動。萬科與境內(nèi)外金融機構于11月6日舉行三季度業(yè)績說明會，深圳國資委在會上表態(tài)，如有需要或遭遇極端情況，將通過一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。
萬科大股東深圳地鐵也表示，將堅定與萬科站在一起，已準備好豐富的“工具箱”，將根據(jù)市場情況進行有序釋放以支持萬科，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，為萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億元。
房地產(chǎn)十大新聞專家點評
趙秀池
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長
北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長
《每日經(jīng)濟新聞》評選的十大新聞具有較強的代表性，都是房地產(chǎn)業(yè)關注的焦點，反映了2023年房地產(chǎn)市場變化和房地產(chǎn)政策的導向。通過十大新聞可以很好地回顧和凝練2023年的樓市特征。
“中央政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化”作為2023年房地產(chǎn)十大新聞之首，當之無愧。在樓市低迷情況下，準確把脈市場現(xiàn)狀，才能對癥下藥，給出救治良方。房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的判斷，為房地產(chǎn)的政策導向指明了方向。房地產(chǎn)市場的供求雙方、各級政府都要適應這種供求關系的變化，不斷調(diào)整過時的房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進房地產(chǎn)發(fā)展新模式轉(zhuǎn)換和房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
其他新聞都是緊緊圍繞“供求關系發(fā)生重大改變”展開的?！胺績r下降城市數(shù)量持續(xù)增加，房價呈普跌態(tài)勢”，就是對房地產(chǎn)供求關系發(fā)生重大改變的寫照。供求關系決定房價走勢，供不應求房價上漲，供過于求房價下跌。房價普跌說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)供過于求。
“多個城市全面取消限購，一線城市松綁樓市”，正是各城市針對房地產(chǎn)供求關系發(fā)生重大變化的實際情況，也是及時調(diào)整過時的房地產(chǎn)調(diào)控政策的必要舉措。取消限購可以釋放一部分住房需求，起到平衡過去關系的作用。
資金是房地產(chǎn)業(yè)的閘門，不管對于開發(fā)商，還是對于消費者，低成本融資至關重要。“降低存量房貸利率工作基本完成”是調(diào)整過時房貸政策的一種體現(xiàn)。在2023年，不少城市不僅降低了新房貸款利率，也降低了存量房貸利率。
“18個城市取消土地最高限價”是調(diào)整過時限價政策的重要舉措。地價是房價的重要構成，取消土地最高限價，意味著讓商品房回歸商品屬性，讓市場起決定作用，又向前邁進了可喜的一步。
“上市房企‘批量’退市”“許家印涉嫌違法犯罪被依法采取強制措施”，這兩條新聞是當前樓市現(xiàn)狀的一種寫照，說明當前樓市低迷，不少房企舉步維艱，不能實現(xiàn)良性循環(huán)。
“多家民營房企債務重組獲重大進展”“深圳國資委力挺萬科”“‘保交樓’工作深入推進，完成交付超165萬套”，這三個新聞說明在樓市低迷下，各地政府在通過各種舉措促進“保交樓”，各房地產(chǎn)企業(yè)也在想辦法自救，通過房企重組等使房地產(chǎn)企業(yè)能夠“活下去”，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)應有的支柱作用。
李宇嘉
廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員
2023年，是我國房地產(chǎn)市場化改革25周年，而這一年也是房地產(chǎn)市場變化最大的一年，不僅是市場量價發(fā)生明顯波動，同時政策、企業(yè)、市場等都發(fā)生了巨變，而且是趨勢性的、根本性的變化。
《每日經(jīng)濟新聞》評選的2023房地產(chǎn)行業(yè)十大新聞非常有代表性，能夠準確地映射出整個房地產(chǎn)市場的變化。十大新聞里，我認為排在第一的就是中央政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化。而這種變化，除了供求關系以外，還有居民的預期和需求的趨勢性變化，即不再相信房價單邊上漲，或者說，從過去的單邊上漲轉(zhuǎn)入到風險釋放的下半場。
所以，我們看到房價下降城市數(shù)量持續(xù)增加，房價呈普跌態(tài)勢，百城二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量達99個，下跌城市已連續(xù)6個月超90城，創(chuàng)歷史新高；11月70城二手房價格環(huán)比上漲城市數(shù)為0，而上次出現(xiàn)0上漲城市數(shù)，還是在2014年9月份；下跌城市數(shù)69個，同樣創(chuàng)下新高。
既然是上下半場的切換，那么影響最大的就是居民的購房行為。所以，2023年11月6日，中國人民銀行貨幣政策司發(fā)文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個百分點。這種降息，一方面是房價上漲預期驅(qū)動的買房結(jié)束，需要下調(diào)利率。還有更重要的，就是無風險利率下行，與房貸利率倒掛。居民支付高利率買價格不再明顯上漲的資產(chǎn)，這種積極性沒有了，需要降低利率。
除了降低存量利率以外，政策也出現(xiàn)了重大的趨勢性挑戰(zhàn)，也就是2016年以來布局的新一輪緊縮性的政策全面退出，包括多個城市全面取消限購，一線城市松綁樓市，18個城市取消土地最高限價。隨著12月14日京滬松動限貸政策，調(diào)整普通住房優(yōu)惠標準，預示著上一輪布局的緊縮性政策正在全面退出。在房地產(chǎn)供求關系發(fā)生重大變化的新形勢下，投資性購房、非理性購房沒有了，也不再需要這樣的政策了。
供求關系發(fā)生重大變化，加上房地產(chǎn)要告別舊模式，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展和新發(fā)展模式，回歸民生屬性和居住屬性，一攬子長效機制落地，包括杜絕挪用預售資金、“三道紅線”和資金穿透式監(jiān)管以定向去杠桿，還有資管新規(guī)打擊影子銀行等，導致三高的舊模式難以為繼，直接影響就是開發(fā)商層面風險爆發(fā)。
所以，我們看到，將三高舊模式演繹到極致的恒大，許家印涉嫌違法犯罪被依法采取強制措施。同時，政府也在極力阻止風險蔓延，比如深圳國資委力挺萬科，多家民營房企債務重組獲重大進展。另外，“保交樓”是底線和原則。資不抵債的企業(yè)要退出，但“保交樓”是一定要完成的。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部消息，“保交樓”專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。
未來的風險處置，也是這樣的思路。
