證券時報
王軍
2024-11-25 18:53
時隔兩個月有余，廣州第三次宣布收回閑置土地。
近日，越秀地產(chǎn)（0123.HK）公告子公司廣州市佰城投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“佰城投資”）與廣州市土地開發(fā)中心訂立廣州大干圍土地收儲協(xié)議，大干圍地塊的土地使用權(quán)交由廣州市土地開發(fā)中心收儲，代價約為15.29億元。
此前，廣州市土地開發(fā)中心已分兩次收回廣龍地塊三宗土地以及暨南大學北側(cè)地塊二土地，交易對象也是越秀地產(chǎn)，涉及補償金額合計約120億元。
與前兩次收回的土地相比，此次收回的大干圍地塊面積最小，其原本規(guī)劃也不涉及住宅用途。2021年，越秀地產(chǎn)通過收購佰城投資獲得大干圍地塊，計劃發(fā)展為商業(yè)用途，不過截至目前仍未開發(fā)。值得注意的是，在對大干圍地塊的收儲中，越秀地產(chǎn)將獲得現(xiàn)金補償，直接補充公司的營運資金，但此前兩次土地收儲的補償款是以應(yīng)付票據(jù)的形式支付，用途僅限于收購土地。
值得一提的是，就在廣州宣布收回大干圍地塊前夕，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（以下簡稱《通知》），明確積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度。
對于收儲采取不同支付方式的考量，《中國經(jīng)營報》記者致函致電廣州市土地開發(fā)中心方面，相關(guān)負責人表示暫不接受采訪。對于后續(xù)是否還有地塊通過收儲騰挪相關(guān)安排，越秀地產(chǎn)方面表示：“暫無可對外輸出的口徑，以公告為準。”
拿地三年未開發(fā)
彼時，越秀地產(chǎn)在公告中表示，鑒于廣州房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)健以及項目土地的質(zhì)量，項目土地的開發(fā)前景可期。
公告顯示，作為地方政府城市管理及優(yōu)化土地使用效率工作的一部分，廣州大干圍地塊將根據(jù)土地收儲協(xié)議進行收儲。
大干圍地塊包含兩幅土地，編號分別為AH101533及AH101534，總用地面積約為1.55萬平方米，位于廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍。該地塊目前規(guī)劃用于零售商業(yè)、商務(wù)金融以及批發(fā)市場。
截至11月13日，大干圍地塊尚未完成土地收儲協(xié)議下相關(guān)土地、建筑物等權(quán)屬注銷登記，人員清退、職工安置、設(shè)備搬遷等凈地收儲相關(guān)的必要工作亦還在進行中。根據(jù)協(xié)議，須待上述先決條件達成后，土地收儲的完成及土地移交確認書的簽訂方可做實。
三年前，越秀地產(chǎn)從控股股東廣州越秀集團股份有限公司收購佰城投資98%股權(quán)，總代價約為22.93億元，包含股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格約18.74億元以及越秀地產(chǎn)向佰城投資注資約4.2億元（作為還款金額）。佰城投資擁有的項目土地位于廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍12號、1號（地塊二），總占地面積約為6.26萬平方米，計容建筑面積約38.98萬平方米，項目土地將發(fā)展為商業(yè)用途，包括公寓、零售、購物中心、配套設(shè)施及地庫。
彼時，越秀地產(chǎn)在公告中表示，鑒于廣州房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)健以及項目土地的質(zhì)量，項目土地的開發(fā)前景可期。但現(xiàn)實情況是，越秀地產(chǎn)僅在上述項目土地中開發(fā)了一個商辦項目（位于海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍12號地塊），首期主打公寓產(chǎn)品，而AH101533及AH101534地塊在拿地三年后仍未開發(fā)，理由是基于各種因素包括但不限于市況、商業(yè)物業(yè)的供求情況、估計開發(fā)成本及優(yōu)化公司資源使用的考量所導致。
公告顯示，大干圍地塊估值約為15.19億元，越秀地產(chǎn)將獲得等值現(xiàn)金補償，公司預期因大干圍土地收儲而錄得除稅前凈虧損估計約105.91萬元。土地收儲完成后，廣州市土地開發(fā)中心將出讓大干圍地塊。
記者注意到，今年8月，廣州市規(guī)劃和自然資源局公告的2024年部分擬供商品住宅用地項目清單（第三批）已將大干圍地塊納入其中，規(guī)劃用途為二類居住用地，總用地面積為1.45公頃，建筑面積為10.15萬平方米。出讓方式為掛牌出讓。10月，廣州市規(guī)劃和自然資源局公布大干圍地塊的規(guī)劃調(diào)整方案，擬將兩宗土地由商業(yè)用地兼容商務(wù)用地調(diào)整為二類居住用地。
中指研究院華南分院分析師楊永俊表示，對大干圍地塊進行收儲，有助于相關(guān)部門完成地塊后續(xù)控規(guī)調(diào)整與再次出讓?！坝捎诘貕K位于越秀地產(chǎn)正在開發(fā)的項目范圍內(nèi)，預計由越秀地產(chǎn)重新競得的概率較高，其獲得的現(xiàn)金補償或?qū)⒅匦掠糜谠摰貕K的競拍中?！?/p>
房企調(diào)整投資策略
“投資項目以效益為先，聚焦收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項目。”
大干圍地塊并非越秀地產(chǎn)首宗被收儲的未開發(fā)地塊。在今年8月底及9月初，廣州市土地開發(fā)中心已從越秀地產(chǎn)手中收回四宗未開發(fā)土地。
公告顯示，8月30日，廣龍地塊的收回土地協(xié)議生效。廣龍地塊包含三幅土地，編號分別為AB0805110、AB0805117及AB0810104，總用地面積約為12.39萬平方米，位于廣州市白云區(qū)廣龍路西側(cè)及廣從公路北側(cè)，臨近鐘落潭地鐵站。同樣的，廣龍地塊被收儲時仍未開發(fā)。
廣龍地塊由越秀地產(chǎn)子公司廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“越秀華城”）持有，是越秀華城于2021年4月收購而來。收購時，廣龍地塊原計劃用作開發(fā)住宅物業(yè)。但三年時間過去，廣龍地塊已成為地方政府提升廣州市白云區(qū)鐘落潭鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景及公共服務(wù)水平的一部分，政府出于公共利益收回土地，廣州市土地開發(fā)中心已進行規(guī)劃調(diào)整，擬將廣龍地塊的用途由住宅用地變更為公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地。作為用途變更的一部分，廣州市土地開發(fā)中心收回廣龍地塊，通過訂立協(xié)議對越秀華城進行補償，對價為70億元，以應(yīng)付票據(jù)支付。越秀地產(chǎn)在公告中表示，擬將土地收回實現(xiàn)所得款項全部用于日后收購位于廣州的地塊。
無獨有偶，9月2日，廣州市土地開發(fā)中心收儲越秀地產(chǎn)的暨南大學北側(cè)地塊二土地，代價約為50.03億元，同樣以應(yīng)付票據(jù)支付，該宗地用地面積約為9.11萬平方米，位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)，目前計劃用于商業(yè)及住宅用途、公園綠地、防護綠地及城市道路用地。暨南大學北側(cè)地塊二土地于2021年9月被越秀地產(chǎn)收購，收儲后，公司預計錄得除稅前凈虧損約174.38萬元。越秀地產(chǎn)方面披露稱，土地收儲所得款項將全部用于日后收購位于番禺區(qū)的地塊。
對于目前已有土地收儲對公司的影響，越秀地產(chǎn)在公告中均表示：“有利于公司優(yōu)化資源使用，長遠而言有利于公司的未來發(fā)展。”
今年上半年，越秀地產(chǎn)在北京、上海、廣州、杭州、成都、合肥等城市新增12宗土地，總建筑面積約172萬平方米。越秀地產(chǎn)管理層表示，公司為適應(yīng)市場和具體城市土地出讓規(guī)則的變化，及時調(diào)整了策略，使投資布局更加精準，聚焦核心城市和核心區(qū)域深耕?！巴顿Y項目以效益為先，聚焦收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項目?！?/p>
土地儲備專項債重啟
如今，作為推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的一項重要舉措，重啟土地儲備專項債券工作加速展開。
越秀地產(chǎn)三次土地收儲背后，地方政府收回收購存量閑置土地亦有了進一步的政策指導和工作依據(jù)。
11月11日，自然資源部發(fā)布《通知》指出，嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，支持盤活存量閑置土地，“積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
公開資料顯示，土地儲備專項債券發(fā)端于2017年，在規(guī)范土地儲備融資行為、促進土地儲備事業(yè)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。2019年，根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)控的需要，土地儲備專項債券暫停發(fā)行。如今，作為推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的一項重要舉措，重啟土地儲備專項債券工作加速展開。
《通知》顯示，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地，是減少市場存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強地方政府和企業(yè)資金流動性、促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。其中，優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地。收回收購的土地原則上當年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)。價格方面，土地儲備機構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價機構(gòu)，對擬收回收購地塊開展土地市場價格評估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價格。
《通知》還強調(diào)，運用政府專項債券資金收回收購存量閑置土地涉及部門多、利益協(xié)調(diào)難度大，各級自然資源主管部門要加強與發(fā)展改革、財政、司法、稅務(wù)等相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，形成工作合力。
華泰證券研究所發(fā)布研報指出，后續(xù)還需要關(guān)注土地儲備專項債的具體規(guī)模，與此同時，考慮到土地收儲涉及部門多、利益協(xié)調(diào)難度大，需要持續(xù)跟蹤各地方政策落地進展，以及是否有其他相關(guān)支持政策出臺。“我們認為土地收儲的推進或?qū)?yōu)先利好地方國資房企，尤其是當?shù)爻峭额惼髽I(yè)，其次是央企及其他所有制企業(yè)?！?/p>
