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2024-11-28 15:52
杭州放開新房限價后，央企中海地產(chǎn)重啟捂盤近6年的一線江景房樓盤。雖然因裝修風(fēng)格“過時”遭吐槽，但因位置地段頗佳“自信滿滿”，中海能成功彌補在杭州的遺憾嗎？
近期，中海杭州錢江灣項目啟動開盤，銷售發(fā)布消息稱，截止11月27日晚，錢江灣報名家庭數(shù)超過400組。
11月22日晚，中海美好生活研究社的官方微信公眾號，發(fā)了5條關(guān)于“御道江河匯流公寓三區(qū)5#”的公示信息，內(nèi)容包括“線上登記答客問”、社保證明、無房證明、征信報告查詢及銀行凍資的指引。
中海御道此次推出的房源共76套，位于5號樓，可售樓層為8-26層，東邊套為208平方米，西邊套為178平方米，精裝均價9萬元/平方米，總價為1500-2000萬元。一房一價表顯示，最貴的一套房位于5號樓1單元26樓，單價約10.3萬元/平方米，總價超2160萬元。
根據(jù)“線上登記答客問”，本次登記首套及二套貸款客戶凍結(jié)金額為220萬元，其他客戶及一次性付款客戶，凍結(jié)金額為650萬元。
圖片來自杭州發(fā)布
御道江河匯流公寓三區(qū)是中海御道項目其中的一個組團(tuán)，該項目共4個組團(tuán)，三區(qū)由于一線沿江、是整個項目最貴的一部分。
2012年，中海斥資56億，以49%的溢價率和1.9萬左右的樓面價競獲中海御道腳下的其中三宗地塊，創(chuàng)下了單家房企單場土地出讓會的拿地金額最高值。
2013年6月，中海又以11.7億總價、17106元/平米的樓面價和0.07%的溢價率競獲其中另一宗地塊。
根據(jù)住浙網(wǎng)，中海御道由四宗地塊組成總建筑面積達(dá)50萬方，累計土地總價高達(dá)67.6億元，計算保障房后的綜合樓面價接近2.6萬/平米。
錢江晚報曾報道稱，中海內(nèi)部公開的測算，高企的地價，加上基本的財務(wù)費用和6000元/平方米的建安成本，成本價至少在38000元/平方米左右。
御道拿地時，杭州房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一個“失去的五年”，去化并不容易。
項目直到2015年10月8日才首開，首開推出的是一期組團(tuán)沿江產(chǎn)品6號樓，面積為185和235方，均價44000元/平米，按照中海的測算，項目很難盈利，但即便這樣，項目還是很難賣。
這年11月29日，中海御道又以“起價28000元/平米，均價28000-30000元/平米”的價格加推西北區(qū)的高層4號樓和3號樓138方房源，主力戶型為112、128和138平米，這個售價與把保障房包含在內(nèi)的成本價幾乎相當(dāng)，項目銷售這才動了起來。
中海2006年首入杭州，2012年，中海在杭達(dá)到鼎盛時期，當(dāng)年銷售額以44.70億元排名第四，僅次于綠城、濱江以及萬科。
但御道項目成了中海杭州的一個轉(zhuǎn)折點，2013年拿下組團(tuán)最后一宗地塊后，中海在杭州近5年時間都未曾拿地。直到2018年初，中海才再次回到杭州土地市場上。
在中海重新拿地的前半年，中海地產(chǎn)深圳公司副總孫文治被調(diào)至杭州公司當(dāng)總經(jīng)理，而之前的杭州公司總經(jīng)理許文龍被調(diào)至華北區(qū)任設(shè)計副總監(jiān)。
也是在2018年初，1、3#高層領(lǐng)取預(yù)售證，備案價約4.6-5.9萬元/平米。彼時，中海御道所在地江河匯板塊新房限價6.98萬/平米，板塊內(nèi)留香園二手房價約7.5萬元/平米。
因為預(yù)售價格與二手房價差高達(dá)千萬以上，中海這批房子一直被市場高度關(guān)注。
但領(lǐng)出預(yù)售證的房子遲遲沒有入市，直到這次中海將剩下的這批房源全部推出，房價已經(jīng)翻番，與周邊二手房失去了倒掛。
中海錢江灣目前均價約 9 萬/平米，但據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，上個月中海錢江灣的掛牌均價為10萬元/平米，成交均價為7.9萬元/平米。此前，錢江灣也有一套法拍房源，法拍成交總價2100萬元，折合單價約11.7萬/平米。
中海杭州公司總經(jīng)理孫文治曾公開表示，中海御道的投資節(jié)點可能存在一些偏差，留下了遺憾。
現(xiàn)在有機(jī)會把這遺憾填滿，中海當(dāng)然不愿錯過。根據(jù)杭州一位市場人士的觀察，截止昨天晚上，中海錢江灣報名家庭數(shù)已經(jīng)超過100組，杭州富人們對地段的追求超過了其它。
在孫文治執(zhí)掌杭州中海的這幾年，中海有過亮眼的突破，比如中海黃龍云起項目塑造出的產(chǎn)品力一改中海極減成本，一心為利潤的刻板印象，讓杭州市場看到原來中海是可以做好產(chǎn)品的。
但在杭州樓市搖號規(guī)則之下，拿好地是可遇不可求的事情，同時，在中海對利潤要求的嚴(yán)苛管控下，中海在杭州的表現(xiàn)一直鮮有突破。
不過，孫文治也曾對外表示，杭州是中海不可能放棄的重點城市。
目前，中海在杭州主要在售項目有中海璞翠云集、中海月隴云嵐、中海錢江灣。中海月隴云嵐項目去化不易，雙十一時，孫文治親自坐鎮(zhèn)項目可與購房者面對面解答問題。
杭州土地限價放開，中海的機(jī)會來了。但從目前幾次土拍來看，中海還在等待。
