證券時報
2024-11-23 17:11
歷時18個月的融創(chuàng)境外債重組于11月20日深夜正式宣告成功，這意味著融創(chuàng)成為首家完成境內外債務重組所有流程的大型房企。
自2021年下半年以來，已有超50家上市房企啟動債務重組。從融創(chuàng)本身來說，完成債務重組不僅騰出了化解債務危機徹底走出困境的時間，還降低了45億美元債務，使得融創(chuàng)在境外公開市場2-3年內無剛性還債壓力。
從房產板塊來說，11月20日也有消息傳出，金融監(jiān)管部門擴容了房企信貸白名單至50家，但從今年前10個月房企的資金來源看，并沒有明顯的改善，此番融創(chuàng)重組成功，又將給爆雷中的房企哪些參考？誰能復制？復制需要具備哪些條件？
900億債務重組
此次融創(chuàng)境外債重組規(guī)模約百億美元，這些現(xiàn)有債務將根據債權人選擇，置換為6筆新上市的美元票據、強制可轉換債券、可轉換債券及融創(chuàng)服務股權，分別對價57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元，完成化債。據融創(chuàng)方面透露，新票據、強制可轉換債券、可轉換債券3種產品預期11月21日在新交所上市；融創(chuàng)服務股份已轉讓至計劃債權人賬下。
據融創(chuàng)此前公告，根據對強制可轉換債券及現(xiàn)有融創(chuàng)服務股份的選擇結果，預計重組對價向計劃債權人的分配為：可轉換債券的債權總額約10億美元，占比9.78%；強制可轉換債券的債權總額約27.5億美元，占比26.88%；融創(chuàng)服務股份的債權總額約7.75億美元，占比7.58%；新票據債權總額約57.04億美元，占比55.76%。
今年1月初，融創(chuàng)境內債整體展期成功，共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應鏈ABS，總金額160億元，加權平均展期期限3.51年。
從首次出現(xiàn)債務違約到境外債重組成功，融創(chuàng)中國用了500余天。隨著境內外公開市場債務的全部重組完成，融創(chuàng)整體化解約900億元人民幣的債務風險。
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在今年3月的債務重組說明上表示，“重組要快，這是公司恢復的基礎；另一個是方案要系統(tǒng)、周全，能支持公司真正恢復過來、走出困境，只有走出來，債務重組才有意義、才能保護所有債權人的最終利益”。
從最終結果來看，此次債務重組能夠順利落地，應是達到了這兩點要求。
融創(chuàng)方面告訴北京商報記者，重組方案的實施，削減了融創(chuàng)境外公開市場債務45%左右的規(guī)模，化債比例和金額都屬于行業(yè)最高的。此外，提供了2-3年的前期償債緩沖期，并帶動公司凈資產的顯著增加。
取信債權人是關鍵
自2021年下半年以來，已有超50家上市房企啟動境外債務重組。融創(chuàng)并非最早出險，但卻成為首家完成境內外債務重組所有流程的大型房企。此番融創(chuàng)重組成功，又將給爆雷中的其他房企哪些參考？
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，作為頭部大型房企，尤其是民營房企，融創(chuàng)率先完成境內外債務重組所有流程，不但具有示范和帶動作用，也為其他陷入流動性危機的房企提供了借鑒經驗。例如迅速盤活手里項目、重組方案照顧各方利益等，要化“被動”為“主動”。
自債務違約后，孫宏斌和融創(chuàng)中國便開啟了“化債”之路，通過資產處置、配股融資等方式籌集資金。此外，融創(chuàng)也與AMC開展合作，融資金額超200億元，成功盤活上海董家渡、武漢桃花源等核心項目。
而重組方案方面，融創(chuàng)為債權人提供了可轉換債券、強制可轉換債券、轉換為部分融創(chuàng)服務股權、置換新票據等多種選項?！皞鶆罩亟M最重要的是取得債權人的支持，建議其他有流動性壓力的房企，制定組合型重組方案，只有滿足各方債權人利益，才能盡快實現(xiàn)債務重組。”嚴躍進稱。
一位基金管理人告訴北京商報記者，融創(chuàng)債務重組的成功，也要歸功于大股東的親自“下場”。孫宏斌為了解決債務問題做出了巨大的努力，為債券提供了無限連帶責任保證擔保。2021年底時，融創(chuàng)曾獲孫宏斌4.5億美元的無息借款支持，如今該筆借款將根據可轉換債券相同的條款，同步同價轉換為融創(chuàng)中國的股權，4.5億美元貸款將全部由“債轉股”?！翱毓晒蓶|對公司的拯救力度，也極大影響了債權人的信心，取信債權人是關鍵。”該基金管理人表示。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，房企化債的核心在于銷售，債務重組是以“時間換空間”，對于出險房企而言，獲取寶貴時間后，仍需盡快恢復正常經營狀態(tài)，改善經營現(xiàn)狀，回歸正軌。
房企化債呈分化態(tài)勢
最近兩年，企業(yè)“爆雷”成為房地產行業(yè)的熱詞，進入2023年，一些本以為安全“渡劫”的房企，也走到了懸崖邊緣。四大巨頭僅剩下萬科，國資系也不安全了，行業(yè)一哥碧桂園、擁有國資背景的遠洋集團相繼爆雷……讓這個寒冬顯得更漫長了。
北京商報記者注意到，一些出險房企或“躺平”或“無能為力”，目前已經退市。據不完全統(tǒng)計，共有新力控股、藍光發(fā)展、中天金融、美好置業(yè)、粵泰股份、宋都股份、嘉凱城、泰禾集團、陽光城、天山發(fā)展控股10家上市房企退市，退市原因主要包括面值較低以及停牌時間超18個月。
此外，目前仍有祥生控股集團、大發(fā)地產等房企處于停牌狀態(tài)，而中國奧園、旭輝控股集團等皆趕在“大限”之前成功復牌。但成功復牌并不意味著脫險，化債之路任重道遠。
11月19日，有市場消息顯示，中國奧園債務重組遇阻，其境外債務重組方案于10月底獲香港、開曼和BVI法院的受理，但在香港法院的公開受理聽證會上，中國平安保險海外（控股）有限公司提出反對意見。
可以看到，出險房企化債進程也呈現(xiàn)分化態(tài)勢，行業(yè)內順利完成境內外債務重組的房企并不多，除融創(chuàng)之外，僅有富力、華夏幸福等少數房企實現(xiàn)債務重組。
近期政策面上傳來利好消息，也讓身處寒冬的房地產行業(yè)又多了幾分希望。
11月20日，據媒體報道，監(jiān)管機構正在起草一份中資房地產商白名單，可能有50家國有和民營房企會被列入其中，在列的企業(yè)將獲得包括信貸、債權和股權融資等多方面的支持，這一名單較今年初具有系統(tǒng)重要性優(yōu)質房企的范圍有所擴大。
