券商中國
陳銘
2024-11-24 10:14
4月中旬，21世紀經(jīng)濟報道記者采訪多家中介平臺、買賣雙方發(fā)現(xiàn)，當前杭州房地產(chǎn)市場對于二手房價格下降已形成共識，打破了近幾年的“漲價信仰”，當限購手段逐個解除，二手房更加市場化，受供需影響的價格變動日漸明顯。
3月14日，杭州發(fā)布房產(chǎn)新政，二手房限購全面放開，增值稅免征年限統(tǒng)一調(diào)整為2年。以往，一季度是樓市成交的旺季之一，但今年隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)的下行，房產(chǎn)交易量稍顯冷清。杭州二手房市場因政策松動活躍度明顯增加，但存在“以價換量”的現(xiàn)象，不少房屋交易價格已回落至2017年左右的價格，更多當下交易受剛需、改善等心態(tài)影響，個性化的真實住房需求展現(xiàn)出來。
杭州是全國城市的一個縮影。在房價持續(xù)上漲的幾年中，城市本身的潛力和民眾的購買力被透支，日常消費能力被制約。如今這一輪二手房降價將不少城市的房價泡沫逐漸去除，展現(xiàn)出更加真實和理性的房地產(chǎn)需求，在回歸“房住不炒”基礎上，也回到了更加市場化的價格調(diào)節(jié)機制。
房產(chǎn)市場顯著回暖
從截至4月中旬的數(shù)據(jù)看，杭州二手房新政給市場注入了活力，杭州的房產(chǎn)市場“小陽春”出現(xiàn)了，尤其在二手房方面，成交量、帶看量明顯回升。
據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，3月，杭州十區(qū)二手房成交8557套，環(huán)比增長236%；中介帶看量環(huán)比提升224%，創(chuàng)下近4年來的最高單月帶看量紀錄。3月14日~4月14日，杭州市區(qū)（含臨安、富陽）二手房共成交9000多套。
來自德佑房產(chǎn)文欣苑店的于貴告訴21世紀經(jīng)濟報道記者：“整個3月我基本上都沒有休息日，一直都在帶客戶看房。整個3月份我們的帶看量達到了近幾年來的最高水平?！?/p>
房東李楓住在拱墅區(qū)湖墅板塊，在2017年購入當前名下唯一的住房，今年1月他決定把房子掛牌賣出，3月杭州二手新政出臺后他決定降價40萬盡快賣房。李楓告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前掛牌價格已接近自己2017年購買時的價格，主要是想置換更大一些的房子，目前二手房大量放出，可選擇的余地更大?！拔夜ぷ髟谟嗪紖^(qū)，主城區(qū)和郊區(qū)的房子都可以選，考慮賣出手頭這套房后就換一套房子。”
值得注意的是，新政后的1個月時間內(nèi)，杭州學區(qū)房成交量的提升最為明顯。
杭州我愛我家數(shù)據(jù)顯示，3月杭州多個學區(qū)房小區(qū)成交量大漲，如采荷板塊、觀成武林學校、保俶塔實驗學校、文一街小學、文三街小學以及望江新城多個次新學區(qū)房小區(qū)，相比去年月均成交量，至少增長50%以上，部分學區(qū)房成交量增幅甚至超過100%。
王鑫是浙江金華人，在杭州富陽工作多年，他在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，自己原本沒有計劃在杭州買房，新政放開二手房限購，自己就有了買房的想法。
“畢竟以后想讓孩子在省城讀書，有更好的教育資源。以前是苦于沒有這個機會，現(xiàn)在政策放寬能買在主城區(qū)，以后孩子也有機會上學軍、杭二等名校，也想趁著這個機會抓緊時間看房子，主要希望學區(qū)好一點，將來能上戶口就行。”
一位在西湖區(qū)嘉綠板塊的房產(chǎn)中介告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，由于靠近嘉綠中學等較好的學校，嘉綠板塊不少二手房交易速度加快?！?月份學區(qū)、環(huán)境比較好的房子基本上掛牌后很快就賣掉了。”
除了學區(qū)房，一些降價幅度明顯的主城區(qū)“老破小”也受到剛需購房者的歡迎。上述房產(chǎn)中介表示，例如古蕩新村目前50平方米左右的二手房總價在100萬~200萬元，放開限購后一些人買來出租或者自住?！耙恍┦稚嫌虚e錢的人目前不愿投資新房，買這種‘老破小’裝修一下轉(zhuǎn)手就可以出租?！?/p>
“朝暉、翠苑板塊的‘老破小’深受歡迎，買房的基本上都是剛需，主要看重這邊地段好，上班上學都很方便?！庇谫F表示。
供求關系影響房價，這是除去政策調(diào)控之外房地產(chǎn)市場中最重要的因素。杭州新政放開二手房限購之后，整個杭州市二手房掛牌數(shù)量再次增加，說明在目前整個市場行情中，供給遠大于需求，大部分購房者仍然處于觀望之中。
二手房的情況更能反映出市場真實的供需現(xiàn)象。由于二手房沒有限價，放開限購后，不少業(yè)主想快速賣房置換新房，使二手房市場中剛需房源成交占比出現(xiàn)了顯著上升。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月價格在300萬元以內(nèi)的房源成交占比71%，達歷史新高。
一位杭州資深房產(chǎn)從業(yè)者陳明告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，杭州最初從周邊的余杭、蕭山放開限購，到3月主城區(qū)全面放開二手房限購，其實都是為了刺激二手交易，把置換的通道給打開，進而帶動一手房市場。
“以價換量”帶動交易
在二手房交易量不斷攀升的同時，不可忽視的是，杭州二手房整體的房價仍舊屬于下行階段，“以價換量”是最明顯的特征。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，自去年4月以來，杭州市二手住宅樣本平均價格已經(jīng)十一個月同比連降且今年3月降幅在5.35%，為過去十一個月最大值。從今年數(shù)據(jù)看，截至今年一季度，杭州單價3萬元以上的新房套均成交面積為157平方米，而過去三年的數(shù)據(jù)分別是2021年125平方米、2022年141平方米、2023年150平方米。
“西湖區(qū)文二板塊成交的70%都是三百萬元以內(nèi)的房子，基本上都是剛需購房者買下的。”于貴談及房價情況時表示，“盡管3月份成交量上來了，但在價格上，至少從數(shù)據(jù)上來說是沒有起色的?！?/p>
陳明認為，杭州二手房新政策出臺后，達成成交的主要是房屋業(yè)主與購房者一拍即合的情況。“大部分業(yè)主早就想出手，新政出臺后也再次進行降價，這是二手房交易同比環(huán)比價格都在降的主要原因。”
21世紀經(jīng)濟報道記者走訪了余杭區(qū)未來科技城板塊的中南樾府、東原印未來等樓盤，發(fā)現(xiàn)中南樾府雖然目前掛牌價都接近每平方米五萬元左右，但實際成交價格都在每平方米四萬元左右。
未來科技城的三個樓盤也被人們稱為“未科三兄弟”，即中南樾府、東原印未來和陽光城未來悅，此前因搖號中簽率低、升值潛力大受到市場追捧，幾年前房價高峰期時曾達到8萬元/㎡、9萬元/㎡，如今價格都在單價五萬元/㎡以下。
據(jù)余杭區(qū)房產(chǎn)中介樓翔介紹：“未來科技城這邊的房子如果不降價很難賣得出去，但降價就虧損嚴重。因為這批房子很多都是2021年時業(yè)主以單價每平方米7萬~8萬元的時候購入的，如今拿來掛牌交易，加上稅費等，虧損要達到一半左右，此前熱門的很多小區(qū)都是這個情況?！?/p>
杭州二手房市場的未來趨勢是多方面因素共同作用的結(jié)果。短期內(nèi)，政策調(diào)控將繼續(xù)是影響市場的關鍵因素，長期看，城市競爭力、產(chǎn)業(yè)前景和人口趨勢是影響房地產(chǎn)市場的重要因素。
杭州近年來在大力發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能夠吸引人才流入，還能提升城市的綜合競爭力，從而提高居民的購買力和投資意愿。
不過，未來的房產(chǎn)市場也將走向分化，隨著保障房和自主更新住房的推進建設，房地產(chǎn)市場的需求更加多樣，也將催生高質(zhì)量的供給。
此前，浙江印發(fā)《關于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導意見（試行）》，這是全國首個出臺的推進老舊小區(qū)自主更新的指導意見，支持老舊小區(qū)自主更新。受政策風向影響，杭州主城區(qū)內(nèi)建于上世紀80年代的閘弄口新村最近傳出要原拆原建，使附近不少小區(qū)的業(yè)主紛紛下架二手房，掛牌的均價也上調(diào)了20%。
對于未來杭州的房產(chǎn)價格，陳明預測杭州的樓市未來終究會上行，但具體的拐點仍舊需要市場的表現(xiàn)來判斷。
“今年余杭、蕭山、濱江都有不少土地要拍賣，人們二手房交易的資金或用于消費拉動內(nèi)需，或繼續(xù)購入新房改善居住條件。接下來，預計杭州主城區(qū)新房也會逐步打開限購，從去年到今年，蕭山、余杭已經(jīng)從幾個街道放開新房限購變成整個區(qū)基本放開限購新房，預計等這波二手房熱度過去，就要輪到主城新房打開限購了?！标惷鞅硎?。
（應受訪者要求，于貴、李楓、王鑫、陳明、樓翔為化名）
