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當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，亟需大城市發(fā)揮帶動(dòng)作用。

9月20日，地產(chǎn)股再度出現(xiàn)活躍，渝開發(fā)、大龍地產(chǎn)、中交地產(chǎn)等股領(lǐng)漲，張江高科、京投發(fā)展、大名城、首開股份、空港股份、京能置業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等股跟漲，其中渝開發(fā)漲幅達(dá)10.09%、大龍地產(chǎn)漲幅9.87%。

內(nèi)房股也集體上揚(yáng)，今日早盤后新世界發(fā)展上漲8.59%，上午美的置業(yè)一度漲超11%，龍湖集團(tuán)、新城發(fā)展、中國(guó)金茂、萬(wàn)科企業(yè)等多股漲超4%。

消息面上，9月20日，據(jù)北京日?qǐng)?bào)，中共北京市委貫徹《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》的實(shí)施意見發(fā)布。

《意見》提及，完善租購(gòu)并舉的住房制度。加快建立符合首都特點(diǎn)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。健全支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求的政策機(jī)制，發(fā)揮住房公積金的住房保障作用。優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。

其中，“適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”的提法受到關(guān)注。

實(shí)際上，今年7月二十屆三中全會(huì)通過(guò)的《決定》便明確提到：充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度等。

“這次北京的實(shí)施意見，關(guān)于住房方面，都是貫徹了中央《決定》的相關(guān)要求?！贬槍?duì)北京上述文件，麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示。

普宅與非普宅標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，主要影響的是二手房交易成本。

目前，北京執(zhí)行的普宅標(biāo)準(zhǔn)系今年1月1日起新調(diào)整，包括三項(xiàng)要求：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房建筑面積144平方米（含）以下；價(jià)格方面，五環(huán)以內(nèi)符合普宅標(biāo)準(zhǔn)的房屋單價(jià)提高到8.5萬(wàn)元/平米；五環(huán)到六環(huán)房屋單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)提高到6.5萬(wàn)元/平米；六環(huán)外房屋單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)提高到4.5萬(wàn)元/平方米。

關(guān)榮雪表示，按照上述標(biāo)準(zhǔn)，目前北京約70%的住宅為普通住宅。雖然北京已對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)做了調(diào)整，但仍然有不少購(gòu)房人“被豪宅化”。未來(lái)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)劃分后，直接利好更多體現(xiàn)在：在稅費(fèi)繳納等過(guò)程中，非普宅與普宅將執(zhí)行同等要求，有助于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，推動(dòng)改善性住房需求釋放。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，當(dāng)前北京普宅對(duì)小區(qū)容積率、建筑面積以及成交價(jià)均有要求，普宅和非普宅在稅費(fèi)繳納中存在一定區(qū)別。取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，有望降低非普宅的交易稅費(fèi)，有助于降低購(gòu)房成本，帶動(dòng)改善性住房需求釋放；取消普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，也有助于企業(yè)更好地配比產(chǎn)品類型，聚焦于打造高質(zhì)量、符合市場(chǎng)需求的好產(chǎn)品。

（數(shù)據(jù)及圖片來(lái)自中指研究院）

今年以來(lái)，北京已經(jīng)落地多項(xiàng)樓市政策。6月26日，北京跟進(jìn)5.17新政，帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度有所提升，尤其是二手房市場(chǎng)，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，6月～8月，北京二手住宅成交套數(shù)均在1.4萬(wàn)套以上，7月成交更是超過(guò)1.5萬(wàn)套。

不過(guò)，9月以來(lái)，受前期政策帶動(dòng)效果減弱及中秋假期影響，北京新房、二手房成交規(guī)模均出現(xiàn)走弱，9月1日～9月19日新房日均成交面積較上年同期、8月日均有較大下降，二手房日均成交套數(shù)同比下降9.4%，較8月日均下降17.8%。

陳文靜表示，傳統(tǒng)“金九”開局市場(chǎng)未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，后續(xù)政策優(yōu)化預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。當(dāng)前北京房地產(chǎn)政策整體仍較為嚴(yán)格，特別是限購(gòu)政策，處于全國(guó)最嚴(yán)狀態(tài)，具備較大優(yōu)化空間。從全國(guó)層面來(lái)看，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)未改，也亟需大城市發(fā)揮帶動(dòng)效用，提振市場(chǎng)信心、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

“北京后續(xù)政策優(yōu)化將會(huì)繼續(xù)，更多實(shí)質(zhì)性利好將會(huì)逐步落地，向房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)注入信心?！标P(guān)榮雪稱，北京率先貫徹落實(shí)實(shí)施意見將對(duì)市場(chǎng)信心起到一定的提振效果，預(yù)計(jì)其他省市也將陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)意見。

在政策方向上，除了取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，支持改善住房需求也是一大方向。

陳文靜認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，優(yōu)化大面積段的限制性政策，對(duì)于促進(jìn)改善性住房需求釋放或?qū)a(chǎn)生積極作用，讓有需求、有購(gòu)買力的人群入場(chǎng)購(gòu)買大面積段住宅，或是政策發(fā)力的重要方向之一，比如取消144平方米以上住宅限購(gòu)。

同時(shí)，對(duì)于不同人群來(lái)說(shuō)，多孩家庭、老年人群、有職住平衡需求的人群等均具備住房改善意愿，可針對(duì)這部分人群給予更多政策支持，如給予更高的公積金貸款額度、允許多孩家庭多購(gòu)一套房等，或也是未來(lái)政策考慮的方向。

此外，今年以來(lái)多個(gè)城市從優(yōu)化計(jì)容方式、降低容積率等方面優(yōu)化土拍規(guī)則，未來(lái)北京有望逐步優(yōu)化交易、產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)則等，為“好房子”建設(shè)提供更多支持，如對(duì)陽(yáng)臺(tái)、開放空間面積的計(jì)容方式、面積占比等進(jìn)行優(yōu)化，提升項(xiàng)目得房率等。