券商中國
劉敬元
2024-11-24 12:31
杭州“炒房時代”徐徐落幕，如今，熱度回升中的杭州樓市再迎重磅利好政策，市場最新反應(yīng)如何？
10月9日，杭州發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整我市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》），取消新房限價，商業(yè)性個人住房貸款首付比例最低15%。
21世紀經(jīng)濟報道記者走訪發(fā)現(xiàn)，10月以來，除了整體成交量見長，杭州主城區(qū)大部分板塊的房價比較穩(wěn)定，有止跌回穩(wěn)跡象，不過，好賣的房子更多是滿足剛需、改善等居住購房需求，投資購房需求不是主流。
杭州此前已全面放開限購，此次又放開新房限價、降低首付比例，樓市供需繼續(xù)回歸市場化。目前，杭州絕大部分板塊一二手房已沒有價差。面對最新的政策，潛在購房者對市場趨勢的態(tài)度分化，而部分受訪房產(chǎn)中介對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，關(guān)鍵看未來3個月的成交量，暫時無法判定政策對市場的影響將持續(xù)多久。
此前的房產(chǎn)新政給市場帶來積極情緒，紅利也傳導(dǎo)至杭州。
新房方面，杭州貝殼研究院公布數(shù)據(jù)顯示，今年10月1~7日，杭州貝殼咨詢量同比去年同期日均下滑6%，帶看增長125%，認購增長399%。
余杭區(qū)的杭州建發(fā)云湖之城是未來科技城一個新樓盤，10月以來，前來看房、詢問的人數(shù)非常多。10月8日下午6點半，仍然有不少意向購房者前來看房，售樓處十分熱鬧。該樓盤銷售人員告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，全小區(qū)共有58棟房子，9月首開的4棟共200多套房子，10月前已經(jīng)賣完。
主城區(qū)的新樓盤項目熱度更高。在拱墅區(qū)運河新城的濱運錦繡里，9月首開就曾引起搖號，有房家庭入圍搖號需要拼社保。
二手房的成交數(shù)量更能體現(xiàn)真實的樓市現(xiàn)狀。根據(jù)杭州貝殼研究院10月8日公布的數(shù)據(jù)，今年10月1~7日，杭州貝殼二手房咨詢量對比去年同期日均咨詢量同比增長114%，帶看增長102%，二手房下定增長170%。
根據(jù)杭房數(shù)據(jù)公布消息，10月8日杭州二手房成交365套，10月9日這一數(shù)據(jù)為293套，10月1~7日成交數(shù)據(jù)尚未公布。僅從10月8~9日的數(shù)據(jù)看，與今年9月二手房日均成交100套左右的情況相比，10月開了個好頭，成交量明顯有所好轉(zhuǎn)。
杭州的錢江世紀城曾經(jīng)是投資客熱衷的板塊之一。10月7日，一位錢江世紀城板塊的房產(chǎn)中介發(fā)布一條朋友圈，配圖為10月1~6日亞運村及奧體世紀城的成交總量，加起來為52套，配文“世紀城爆發(fā)”。
未來科技城也是杭州此前熱度較高的購房區(qū)域，但近幾年降價明顯。根據(jù)貝殼平臺數(shù)據(jù)，在杭州未來科技城板塊，9月二手房成交均價2.97萬/平方米，被稱為“未來科技城三兄弟”的三個熱門樓盤陽光城未來悅、紫樾府、東原印未來，9月二手房成交均價分別為每平方米3.68萬元、3.91萬元和3.9萬元。
在未來科技城板塊的大部分房產(chǎn)中介看來，9月底之后，房價有止跌企穩(wěn)趨勢，目前該區(qū)域的二手房市場仍有以價換量的現(xiàn)象，但價格倒掛基本不存在了。
2022年疫情之后，未來科技城的成交量持續(xù)在低點，2023年后量價齊跌，例如未來科技城核心區(qū)域2021年房價在7萬/平方米，2024年穩(wěn)定在4萬/平方米左右。
未來科技城我愛我家的房產(chǎn)中介許星告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前未來科技城一手房、二手房幾乎沒有價差，但9月底房地產(chǎn)各項政策措施出臺后，不少房東漲價或者降低談價空間。
房東和購房者都在賭?！胺績r后面還會漲嗎？目前誰都不清楚，但現(xiàn)在二手房價格和2021年比已經(jīng)到了低點，一些急著用房的人就入場了?！痹S星說。
2021年下半年來，與全國趨勢一致，杭州樓市步入下行期，剛需購房占比越來越大。杭州我愛我家數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，杭州200萬元以內(nèi)的住宅房源成交占比僅23%，而截至今年9月，杭州今年200萬元以內(nèi)住宅房源成交占比已經(jīng)達到了39%。
杭州市拱墅區(qū)鏈接的房產(chǎn)中介鐘萍告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，10月1~7日，全門店房產(chǎn)成交量為10套左右，政策帶來穩(wěn)定預(yù)期，購房者購房速度加快。
鐘萍所在門店主要關(guān)注的板塊是三塘，這里經(jīng)濟適用的小區(qū)較多，2000年左右的房子占比大，大部分總價在200萬元左右。
“這類剛需購房者決策快的原因，一是本身已經(jīng)觀望很久，至少半年以上，有明確的意向房子，之前房價穩(wěn)跌時不敢下手，現(xiàn)在政策給了穩(wěn)定預(yù)期，感覺合適就會很快購買?！辩娖颊f。
杭州最新《通知》提出，對于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為15%，同時，取消商品房限價政策，取消搖號的社保排序和限售。
今年3月，杭州全面放松二手房限購，5月9日，杭州發(fā)布重磅樓市新政，全面取消限購。杭州期望激活市場活力，此次又放開新房限價、降低首付比例，這意味著，2017年以來杭州執(zhí)行的新房限價制度至此結(jié)束，杭州樓市回歸市場化，購買資格、地區(qū)、套數(shù)、流轉(zhuǎn)時間、價格將沒有任何限制。
去年10月，杭州大力度放開限購，蕭山、余杭兩區(qū)全面放開，杭州市住房限購范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。當(dāng)時成交量上升了一個月，后面還是下降。“這次政策效果會持續(xù)一個月，還是兩個月，還是持續(xù)下去，所有人都不清楚，要看后面3個月的成交量?！痹S星說。
事實上，今年9月，杭州成交量還在下跌中。根據(jù)杭房數(shù)據(jù)公布消息，杭州十三區(qū)9月二手房共計成交5127套，日均成交171套，環(huán)比8月下跌8.4%，相比成交量，9月二手房簽約均價25876元/㎡，環(huán)比8月下跌4.8%，同比去年9月下跌8.5%，簽約價格還在下跌。
21世紀經(jīng)濟報道記者在購房群觀察發(fā)現(xiàn)，不同購房者對于政策及市場的態(tài)度分化較大，部分客戶認為房產(chǎn)價格還有下降空間，可以繼續(xù)觀望，部分購房者看好政策利好，認為現(xiàn)在是階段性底部，未來還會房價上漲。
王燦和男朋友計劃購買杭州的二手房，主要滿足剛需住房需求，受政策影響，其男朋友近兩年的購房愿望更加強烈。
王燦告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“我們不是為了投資，如果房價漲了更沒有必要買，如果后面房子貶值厲害，也不需要現(xiàn)在購房，所以我的想法是繼續(xù)觀望，但我男朋友擔(dān)心價格越來越高，想早點購買。”
林航2021年來到杭州，經(jīng)歷了杭州樓市最火爆的階段，當(dāng)時買房是需要杭州戶口和滿兩年社保，他被卡在買房的門檻之外。后來，林航陸續(xù)經(jīng)歷了杭州幾輪放開限購政策，“今年6月，我眼睜睜看著曾經(jīng)關(guān)注的一些樓盤價格下降，現(xiàn)在，我開始大量看房，真正開啟買房的過程?！?/p>
不過，林航對新政感受也很明顯，特別是房東越來越硬氣，價格不好談，“因為近日股市的大漲，大家收入的預(yù)期會增加，覺得又有錢了，可能房價就要漲。”
許星觀察到，在杭州新政出臺后，買賣雙方都有心態(tài)博弈的情況，“因為房東現(xiàn)在對樓市預(yù)期提高了，心態(tài)更穩(wěn)、讓價更少，但這些都只是預(yù)期，還是要看10月以后至少3個月的成交量?！?/p>
許星認為，對房價走勢現(xiàn)在仍然判斷不出來，短期的止跌回升和成交量上漲主要是此前觀望的群體加快購房速度，釋放了此前積壓的需求，“但這一波需求釋放后，成交量和房價回升能持續(xù)多久，還需要看政策的效果?！保☉?yīng)受訪者要求，許星、鐘萍、王燦、林航為化名）
