證券時報網(wǎng)
吳永芳
2024-11-24 14:51
隨著央行表態(tài)與相關(guān)政策陸續(xù)出臺，房企信貸環(huán)境有所改善，部分銀行已經(jīng)重新啟動開發(fā)貸的審批流程。公開信息顯示，2024年10月，萬科以95.8億元的銀行貸款成為當(dāng)月融資總量最大企業(yè)。
克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企中，2024年1-10月TOP10房企的平均融資額為224.85億元，融資規(guī)模出現(xiàn)同比增長。從融資成本來看，TOP51-100梯隊的房企融資成本最低，為2.6%，較2023年全年融資成本降低了1.64個百分點。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年10月房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為289.7億元，同比增長3.2%，在上年低基數(shù)影響下連續(xù)兩月同比轉(zhuǎn)正，但環(huán)比仍下降32.4%，融資主體仍以央、國企為主。
對于房企融資利好頻發(fā)，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，當(dāng)前政策導(dǎo)向呈現(xiàn)兩極分化，包括需求端與企業(yè)端的導(dǎo)向，政策出臺更趨于節(jié)奏與層次感。其指出，由于去年房企融資基數(shù)較低，今年房地產(chǎn)整體融資向好趨勢持續(xù)性還有待觀望，更為關(guān)鍵的是，優(yōu)質(zhì)民企何時能突破融資天花板。
三季度融資增長近60%背后
2024年9月末以來，監(jiān)管部門陸續(xù)推出一攬子政策，有效提振房地產(chǎn)信心。同時，通過金融政策的有力支持，推動企業(yè)融資成本下降，經(jīng)營信心持續(xù)恢復(fù)，投資活動有所改善。其中，9月24日國新辦召開新聞發(fā)布會并宣布了多項重磅政策，部分政策為地產(chǎn)行業(yè)帶來重大利好，包括降低存款準(zhǔn)備金率和政策利率，并帶動市場基準(zhǔn)利率下行；降低存量房貸利率，并統(tǒng)一房貸的最低首付比例等。同時，針對目前地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的融資難和債務(wù)違約等一系列問題，有關(guān)貨幣政策也提供了一定支撐。
9月26日中央政治局會議再次談到擴(kuò)大內(nèi)需，并首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的40家典型上市房企在2024年三季度共完成融資金額折合人民幣共計1314.94億元，環(huán)比上升58.61%。其中40家房企債權(quán)融資金額為1233.86億元，占總?cè)谫Y金額比重為93.83%，環(huán)比上升50.09%（上季度債權(quán)融資總額822.10億元）。
從融資結(jié)構(gòu)看，除銀行貸款融資之外，國企房企更青睞公司債。三季度共發(fā)生20筆公司債融資，融資總額241億元，占比19.53%，環(huán)比上升114.6%，分別由保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)、金融街、招商蛇口、美的置業(yè)等房企發(fā)行。
房企所募資金多用于償還舊債。比如，保利發(fā)展、招商蛇口所募集的資金均計劃用于償還銀行貸款；建發(fā)股份發(fā)行的4.4億元中票擬用于償還到期的“18建發(fā)地產(chǎn)MTN001”；棲霞建設(shè)則擬使用所募集的4.2億元置換將于11月21日到期的“21棲霞建設(shè)SCP001”，該筆債券目前余額為4.8億元。
融資增加的同時，房企的融資成本也開始走低?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，10月房企融資成本為2.54%，環(huán)比降低了0.23個百分點，同比降低1.3個百分點。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，這是因為10月僅有保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口等7家央企在境內(nèi)發(fā)債。融資成本最低為保利發(fā)展發(fā)行的其他債權(quán)融資，融資金額折合人民幣約25億元，票面利率為2.02%。而融資成本最高的為越秀地產(chǎn)發(fā)行的公司債，融資金額折合人民幣約16.9億元，票面利率為4.1%。
房企優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表
央國企房企融資環(huán)境逐漸寬松之下，房企也順勢優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。建發(fā)股份是最近較為典型的案例之一。
遭遇監(jiān)管層問詢后，建發(fā)股份（600153.SH）于11月4日宣布終止一項49.8億元的配股計劃。該公司對此解釋為：結(jié)合內(nèi)外部環(huán)境變化及公司內(nèi)部實際情況及發(fā)展規(guī)劃等因素，經(jīng)相關(guān)各方充分討論、審慎研究后做出的決定。
據(jù)悉，建發(fā)股份原計劃配股募資金額不超過85億元，最終調(diào)整為不超過49.8億元，直至最后“撤單”。建發(fā)股份在這一過程中已經(jīng)發(fā)債兩次，成本匡算下來均低于配股融資。今年7月，建發(fā)擬發(fā)行15億元可續(xù)期公司債，分為兩個品種發(fā)行，利率分別為2.38%及2.75%。10月，建發(fā)股份發(fā)行一筆1億元超短融融資券，期限為178天。
值得關(guān)注的是，除了國企融資提速之外，民企在化債上的進(jìn)展也傳來不少消息。10月28日，旭輝控股發(fā)布境外債務(wù)重組最新進(jìn)展，合計持有適用債務(wù)未償還本金總額約77.88%的債權(quán)人已正式簽訂或加入重組支持協(xié)議（RSA）。旭輝稱，當(dāng)建議重組完成后，將緩解集團(tuán)的流動資金壓力。
除旭輝外，近期多家房企也傳來重組、融資利好消息。華夏幸福推出“置換帶”方案，擬引入一家廊坊市屬國企，將參與“置換帶”債權(quán)人的金融債權(quán)置換到廊坊市屬國有企業(yè)，置換規(guī)模約為200億元。
此外，10月17日上午，融創(chuàng)中國已完成12.05億港元配股融資，所得款項凈額將用于支持境內(nèi)公司債的長期解決方案落地及一般運(yùn)營資金。近期債務(wù)重組有進(jìn)展的民企還包括禹州集團(tuán)、中國奧園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、正榮地產(chǎn)等。
中指院一名分析師在接受媒體采訪時表示，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制正在持續(xù)發(fā)力。城市協(xié)調(diào)機(jī)制督促銀行要提出有針對性的意見建議，房地產(chǎn)企業(yè)要采取措施盡快修復(fù)問題項目，城市政府要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，推動符合“白名單”條件標(biāo)準(zhǔn)的項目應(yīng)納盡納等。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析認(rèn)為，10月房企融資環(huán)境的改善，需要結(jié)合10月份核心城市銷售有所好轉(zhuǎn)來看。其認(rèn)為，只有市場預(yù)期逐漸好轉(zhuǎn)的時候，房企才能通過銷售端與融資端的合力，逐漸優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。但他又指出，非核心城市的銷售熱度尚不及預(yù)期，導(dǎo)致房企還不能完全化解保交付與化債的壓力，后續(xù)走勢仍有待進(jìn)一步觀察。
