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近日，北京住總集團(tuán)發(fā)布公告，披露了一項(xiàng)業(yè)務(wù)整合的進(jìn)展。

公告稱，北京住總于今年8月宣布將旗下的兩家房地產(chǎn)公司進(jìn)行整合，將北京住總置業(yè)有限公司（以下簡稱“置業(yè)公司”）并入北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“開發(fā)公司”）。至11月，置業(yè)公司已完成工商注銷登記，開發(fā)公司已取得北京市朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局下發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。

此次整合的目的在于，“適應(yīng)集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)最新發(fā)展形勢，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理資源集聚，理順公司管理體系和法人治理關(guān)系?！?/p>

北京住總集團(tuán)是北京市的老牌國企，以工程建筑、房地產(chǎn)為主業(yè)。2019年，北京推動(dòng)四家市管建筑施工類企業(yè)合并重組，住總集團(tuán)被并入北京城建集團(tuán)。此后，出于解決同業(yè)競爭問題及強(qiáng)化地產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，北京住總集團(tuán)啟動(dòng)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。

此次調(diào)整之前，住總集團(tuán)已經(jīng)將北京住總置地有限公司（以下簡稱“置地公司”）100%股權(quán)劃轉(zhuǎn)至開發(fā)公司旗下，并完成了天津區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合。

分析人士指出，此次調(diào)整將使住總旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更加聚焦，并有助于強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的管理。但當(dāng)前，房地產(chǎn)庫存規(guī)模偏大仍是住總面臨的主要問題，在市場回穩(wěn)趨勢尚未完全確立的情況下，其業(yè)務(wù)整合能否真正促進(jìn)庫存消化，仍需進(jìn)一步觀察。

整合之路

北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司的前身是1983年5月成立的北京市住宅建設(shè)總公司，曾承擔(dān)過1990年北京亞運(yùn)會(huì)的工程建設(shè)。1992年11月，經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)，北京住總集團(tuán)正式成立。

北京住總集團(tuán)具有工程總承包、房地產(chǎn)開發(fā)、建安施工、海外承包的一級(jí)資質(zhì)，是北京最早從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)之一。

2011年，萬科與住總共同出資成立北京金第萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司開發(fā)建設(shè)了朗潤園、金域東郡等項(xiàng)目。彼時(shí)，萬科正大力拓展北京市場，住總是其重要的合作伙伴。本世紀(jì)第二個(gè)十年，住總曾與多家國企、民企組成聯(lián)合體，在北京市場攻城略地。

不過，由于各種原因，住總的商品房開發(fā)業(yè)務(wù)并未快速做大。在住總集團(tuán)體系內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營收規(guī)模一直未能突破百億元，占比在20%上下。

2019年11月，為打造建筑業(yè)龍頭企業(yè)，提高行業(yè)集中度，北京對四家市管建筑施工類企業(yè)進(jìn)行合并重組。其中，北京市政路橋集團(tuán)被并入北京建工集團(tuán)，北京住總集團(tuán)被并入北京城建集團(tuán)。

由于業(yè)務(wù)類型相似，此次調(diào)整后，北京住總與北京城建在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上存在同業(yè)競爭關(guān)系。近幾年，投資者也不斷就這一問題進(jìn)行詢問。

2023年5月，北京城建旗下的上市平臺(tái)城建發(fā)展曾對此回應(yīng)稱，城建集團(tuán)正積極梳理住總集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，促使其合規(guī)穩(wěn)健經(jīng)營，理順外部投資關(guān)系，打造符合上市公司治理規(guī)范的組織架構(gòu)。

公司還稱，擬先將住總集團(tuán)旗下房地產(chǎn)板塊交由公司托管，待其具備條件后注入公司以解決同業(yè)競爭問題。

4個(gè)月后，北京住總集團(tuán)宣布，將8家子公司委托城建發(fā)展管理。其中5家公司注冊于北京，3家注冊于天津。這8家公司也是住總集團(tuán)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主體。

但住總對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合并未就此完結(jié)。2023年12月，置地公司被劃轉(zhuǎn)至開發(fā)公司，從而成為后者的全資子公司。置業(yè)公司股權(quán)關(guān)系暫時(shí)保持不變，由開發(fā)公司代為管理。

2024年3月，北京住總退出北京金第萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。此前住總已經(jīng)從一些合作項(xiàng)目中陸續(xù)退出。

2024年6月，北京住總將天津事業(yè)部收歸集團(tuán)直接管理，事業(yè)部旗下三家公司不再由集團(tuán)直管，定位為項(xiàng)目公司。

2024年8月，置業(yè)公司被劃轉(zhuǎn)至開發(fā)公司旗下。

截至目前，北京住總房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要經(jīng)營主體縮減為三家，其中主要業(yè)務(wù)在開發(fā)公司旗下。

在此過程中，人事調(diào)整也在推進(jìn)。2023年10月，謝夫海接任周澤光，擔(dān)任住總集團(tuán)黨委書記、董事。2024年5月，劉連福接任李作揚(yáng)，執(zhí)掌開發(fā)公司。

庫存難題

并入北京城建集團(tuán)后，北京住總的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被重新定位，其中，突出“做優(yōu)”是重點(diǎn)發(fā)展方向。具體而言，一級(jí)開發(fā)要控規(guī)模、降負(fù)債，降低投資強(qiáng)度，二級(jí)開發(fā)則要精準(zhǔn)拿地、快速周轉(zhuǎn)，加緊推動(dòng)重大遺留疑難問題處理。

一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)，是住總從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要特點(diǎn)，這使其在拿地環(huán)節(jié)具有獨(dú)特的優(yōu)勢，并吸引了萬科等企業(yè)的合作。但近年來，由于一級(jí)開發(fā)規(guī)模較大，加之房地產(chǎn)市場降溫，使其庫存規(guī)模不斷累積，并給北京住總的資金帶來一定壓力。

近幾年，北京住總在債券年度報(bào)告中普遍提到了兩類風(fēng)險(xiǎn)：土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模較大且期限較長，資產(chǎn)負(fù)債率較高。

在2024年的中期債券報(bào)告中，北京住總表示，公司目前在建的一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目較多，涉及的項(xiàng)目周期在3到5年之間，對公司運(yùn)營資金產(chǎn)生較大規(guī)模的占用。至2024年6月末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為75.41%。

歸集了主要房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā)公司，上半年存貨規(guī)模達(dá)到163.12億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅為8.92億元。

在此情況下，加快庫存消化，就成為北京住總房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要工作方向。去年6月，時(shí)任城建集團(tuán)黨委書記、董事長的常永春曾帶隊(duì)到北京住總調(diào)研，并強(qiáng)調(diào)，“要下大力氣加速去化，特別是對在手時(shí)間較長的‘沉睡資產(chǎn)’進(jìn)行專題研究策劃，盤活資金、釋放活力，真正做好開發(fā)板塊?！?/p>

今年7月，謝夫海在住總集團(tuán)年中工作會(huì)上表示，“要千方百計(jì)推動(dòng)在手項(xiàng)目去化?！?/p>

目前，北京住總旗下有多個(gè)項(xiàng)目在售，其中今年的主力項(xiàng)目為密云區(qū)的國祥譽(yù)、昌平區(qū)的清樾府、順義區(qū)的芳華里。這三個(gè)項(xiàng)目分別于7月和8月開盤，按照住總官方當(dāng)時(shí)發(fā)布的消息，國祥譽(yù)項(xiàng)目“首期推售房源勁銷106套”，另外兩個(gè)項(xiàng)目首推房源“勁銷286套”。

但從北京市住建委的官網(wǎng)信息來看，截至11月中旬，這幾個(gè)項(xiàng)目的大部分房源仍處于“可售”狀態(tài)。另一個(gè)在售項(xiàng)目“青年ONE”于9月開盤，目前同樣有大量房源的狀態(tài)為“可售”。

某不具名市場人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目的網(wǎng)簽節(jié)奏通常會(huì)慢于認(rèn)購，但不會(huì)延遲太久。如果認(rèn)購情況火熱，但網(wǎng)簽量較小，通常說明購房者仍有觀望情緒。由于定金隨時(shí)可退，即使認(rèn)購規(guī)模較大，也不會(huì)給企業(yè)帶來實(shí)際收入。

該人士表示，住總旗下項(xiàng)目所處的片區(qū)競品較多，項(xiàng)目競爭激烈，去化速度不快乃是常態(tài)。他同時(shí)指出，當(dāng)下的北京樓市很難復(fù)制以往的熱銷，能實(shí)現(xiàn)慢節(jié)奏的去化已屬不易。

對于住總對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，分析人士指出，此次調(diào)整將使住總旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更加聚焦，有助于強(qiáng)化管理。但在市場回穩(wěn)趨勢尚未完全確立的情況下，這一調(diào)整能否真正解決庫存去化、同業(yè)競爭等問題，仍需進(jìn)一步觀察。