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近期，上海豪宅市場(chǎng)持續(xù)熱銷，中海地產(chǎn)、融創(chuàng)等開發(fā)的項(xiàng)目再現(xiàn)開盤“日光”的千人“搶房”盛況。

不少房企都準(zhǔn)備搭乘這一波流量快車，在今年四季度推出高端項(xiàng)目“搶收”業(yè)績(jī)。比如融創(chuàng)外灘壹號(hào)院、融創(chuàng)上海壹號(hào)院、綠城中國(guó)徐匯濱江項(xiàng)目、香港置地啟元等等，其中陸家嘴太古源源邸項(xiàng)目更以“太古地產(chǎn)內(nèi)地首個(gè)住宅項(xiàng)目”而吸睛。

值得關(guān)注的是，陸家嘴太古源源邸的兩大合作方陸家嘴集團(tuán)（600663.SH）與太古地產(chǎn)（01972.HK）分別是內(nèi)地與香港老牌房企，各自在商業(yè)領(lǐng)域具有一定地位與代表性。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手開發(fā)豪宅項(xiàng)目背后，是兩家企業(yè)均面臨近年來(lái)營(yíng)收利潤(rùn)雙雙下滑的局面。其中，作為地方國(guó)資的陸家嘴，已連續(xù)三個(gè)季報(bào)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)利潤(rùn)下滑。

公開信息顯示，即將入市的陸家嘴太古源源邸首開50套房源，總貨值約為29億元。很顯然，在售貨值并不能完全覆蓋陸家嘴三季報(bào)披露的上百億元短期借款。即便加上另一即將開售的新盤世紀(jì)臻邸約10億元的貨值，現(xiàn)金回流規(guī)模與債務(wù)相比也略顯局促。

利潤(rùn)下滑、短債上升

今年前三季度，陸家嘴的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)并不樂(lè)觀。前三季度，公司營(yíng)收69.09億元，同比增長(zhǎng)14.50%；歸母凈利潤(rùn)10.55億元，同比下降3.76%。

按單季度數(shù)據(jù)看，公司雖然營(yíng)收保持同比增長(zhǎng)，但第一季度、第二季度、第三季度的歸母凈利潤(rùn)分別同比減少了4.78%、21.24%、3.76%。

與此同時(shí)，陸家嘴的短期債務(wù)上漲，資金壓力增大。

三季報(bào)顯示，至今年9月底，陸家嘴一年內(nèi)到期的短期債務(wù)已高達(dá)322億元，其中短期借款188.2億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債133.6億元。而同期陸家嘴的在手現(xiàn)金僅為70億元，現(xiàn)金短債比僅為0.21，相比2023年末的0.31下降了不少。

此外，陸家嘴現(xiàn)金獲取能力也不容樂(lè)觀。今年前9個(gè)月，陸家嘴經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為47.13億元，同比大幅下滑39%。同期，公司的融資性現(xiàn)金流凈額也是凈流出狀態(tài)，凈流出80.7億元，同比大幅下滑1034.88%。

對(duì)于公司業(yè)績(jī)下滑，分析人士認(rèn)為有兩個(gè)原因。首先，房地產(chǎn)銷售規(guī)模在下滑。今年1-9月，陸家嘴實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)租賃現(xiàn)金流入32.05億元，其中權(quán)益現(xiàn)金流入26.31億元，同比下滑了8%；住宅物業(yè)的銷售金額全口徑為33.88億元，同比下滑了67%，其中權(quán)益金額僅23.42億元，同比下滑67%；回款方面，住宅物業(yè)的全口徑銷售現(xiàn)金流入為36.81億元，同比下滑65%，權(quán)益現(xiàn)金流入25.93%，同比下滑64%。

與此同時(shí)，受行業(yè)下行影響，陸家嘴過(guò)去因低價(jià)拿地帶來(lái)的利潤(rùn)空間也被削弱。

值得一提的是，盡管這幾年房地產(chǎn)不景氣，但陸家嘴不僅保持著持續(xù)分紅，而且現(xiàn)金分紅的比例還非常高。2016年至2023年，陸家嘴的現(xiàn)金分紅比例維持在不低于50%的高水平。已披露的2024年三季報(bào)的分紅方案顯示，現(xiàn)金分紅比例也達(dá)到30%。

投資策略存疑

陸家嘴是上海房企，2004年第一次走出上海，進(jìn)入天津拿地開發(fā)。

在房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張大潮下，2016年，陸家嘴開啟收并購(gòu)大幕，分別以94.89億元收購(gòu)上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司88.20%股權(quán)，84.25億元競(jìng)拍蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司95%股權(quán)，以34.13億元收購(gòu)綠地金融持有的上海申萬(wàn)置業(yè)有限公司100%的股權(quán)及后者的債務(wù)。

這三筆投資在半年時(shí)間之內(nèi)完成，累計(jì)耗資213.27億元。相比之下，陸家嘴2016年初的凈資產(chǎn)也只有265億元。并購(gòu)之后，陸家嘴資產(chǎn)負(fù)債率從2016年中的69.7%升高至年末的74.6%。

近兩年，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露，民營(yíng)房企大多縮表發(fā)展，但陸家嘴并未停止擴(kuò)張步伐。

2023年3月，陸家嘴通過(guò)重大資產(chǎn)重組方式，以133.19億元收購(gòu)控股股東4處資產(chǎn)，其中包含了引入太古地產(chǎn)作為重要投資方的陸家嘴太古源大型綜合體項(xiàng)目。

2024年4月，陸家嘴通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式，以147.78億元獲取三林濱江土地資產(chǎn)包，其中包含了目前在售的前灘公館項(xiàng)目。

多元業(yè)態(tài)方面，陸家嘴在租賃、文旅板塊有所發(fā)力。2024年3月30日，陸家嘴集團(tuán)旗下租賃住宅品牌“陸家嘴樂(lè)居(L HOME)”最新租賃項(xiàng)目“浦電雍萃”正式開業(yè)。截至目前，“陸家嘴樂(lè)居（L HOME）”已擁有13個(gè)在營(yíng)租賃住宅項(xiàng)目，一共4610套房源。

近日，上海東方樂(lè)城文化旅游發(fā)展有限公司成立，由陸家嘴全資持股。

分析人士認(rèn)為，相比傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，這兩大業(yè)務(wù)板塊的資金流速更慢，資金沉淀量更大。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析認(rèn)為，作為浦東新區(qū)下屬國(guó)資平臺(tái)公司，陸家嘴并不是純粹的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而承擔(dān)一些多元化職能，比如土地一級(jí)開發(fā)、保租房等，同時(shí)還兼顧區(qū)域規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)需求。

但要緩解資金壓力，仍然要依靠房地產(chǎn)銷售帶來(lái)的周轉(zhuǎn)。

梳理公開資料可見，陸家嘴目前在售的前灘天匯已經(jīng)進(jìn)入尾盤；前灘公館一期于2024年9月開售，225套房源銷售情況良好，二期已于10月底加推。今年四季度，太古源源邸和世紀(jì)臻邸將要入市。

分析人士指出，就貨值來(lái)看，即使這些項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)熱銷，也難以覆蓋陸家嘴的短期借款。未來(lái)一段時(shí)間，進(jìn)行債務(wù)置換是公司可能實(shí)施的方案。但總體來(lái)看，如何處置龐大的存貨規(guī)模，仍是公司必須要考慮的問(wèn)題。

截至今年9月底，陸家嘴的存貨貨值已高達(dá)627.63億元，同比增長(zhǎng)5.64%。